시세 결정 요인

마지막 업데이트: 2022년 2월 11일 | 0개 댓글
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전용진 대구은행 본점PB센터 PB팀장

부동산 시세를 결정하는 요인은 많지만 아파트는 입지를 최우선으로 고려해야 한다. 첫번째는 교통의 입지, 시세 결정 요인 두번째 교육의 입지, 마지막으로 편리성을 들 수 있다.

입지(立地)란 한자 그대로 '땅에 들어서는 자리'라는 것이다. 쉽게 설명하면 큰 도로를 축으로 그 주변 개발 상태를 입지라고 보면 될 것이다. 또 가격결정의 개별 요인으로 상권의 입지 및 조망권, 아파트의 고급화 정도, 입주민의 구성과 경제력 등이 있을 것이다.

모든 물건의 가격은 비싸게 팔고 싶어 하는 매도자와 조금이라도 더 싸게 사고 싶어하는 매수자의 절충점에서 결정된다. 이를 경제학에서는 수요와 공급의 법칙이라고 한다. 그렇다면 대구 부동산시장 만의 가격 결정요인은 어떠한 것이 있을까?

농담으로 "강남8학군 사모님들이 대구는 몰라도 수성구는 안다"라는 말이 떠돈적이 있다. 대구 부동산중 아파트는 범어동, 만촌동 학군을 중심으로 형성되고 있다고 해도 과언이 아니다. 최근 달서구 상인동과 북구 침산동을 중심으로 한 신학군이 형성되고 있으나 선호도 측면과 가격 측면에서 일정 수준의 차이를 보이고 있다.

대구의 교통망은 크게 신천대로(동로), 앞산순환도로 그리고 대구를 가로로 관통하고 있는 달구벌대로다. 대구 지하철은 화원에서 혁신도시를 이어주는 1호선, 문양과 영남대를 이어주는 2호선, 칠곡과 범물을 이어주는 3호선이 있고 그중 상권과 유동인구가 제일 활성화 된 곳은 2호선이다. 물론 2호선을 중심으로 한 달구벌대로가 역세권으로서 제 몫을 다하고 있다고 볼 수 있다.

최근 몇 년간 대구 전 지역의 재개발 활성화 및 충분한 유동자금을 바탕으로 수성구지역을 중심으로 중구와 북구 일부 지역의 아파트 가격은 상당한 상승세를 유지하고 있다. 향후 수성구 지역이 기존 상승세를 지속적으로 이어 나갈지는 미지수이지만, 상대적으로 입지여건이 양호한 지역은 충분한 가격 메리트를 가지고 거래될 수 있을 것으로 기대된다.

과거부터 부동산은 주식과 달리 투자수단으로 낮게 평가되는 부분이 있어왔다. 불로소득의 대명사, 복부인, 땅투기꾼 등 대다수의 사람들은 주식은 투자라고 이야기하면서 부동산은 투기라는 표현을 많이 쓴다.

전용진 대구은행 본점PB센터 PB팀장

전용진 대구은행 본점PB센터 PB팀장

하지만 필자의 입장에서는 부동산은 철처한 분석과 노력을 기반으로 한 훌륭한 투자 수단이 될수 있다고 본다. 주식도 철저한 기업분석 및 시장분석을 통해 저평가된 종목을 발굴하고 가격 하락의 위험을 감수하면서 미래에 투자를 하듯이, 부동산도 부동산 가격에 관련된 수많은 변수들을 분석하고 가격하락의 위험을 충분히 감수하고 미래의 전망에 대해 투자하는 것이라 판단된다.

가상화폐와 주식의 가격 결정요인은 무엇일까?

주식이나 가상화폐의 가격은 우리가 경제학을 하며 흔히 공부하는 수요, 공급 이론에 의거해서 결정된다.

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(정말 기본적인 원칙이라 이 부분을 설명해주면 알았던 것 처럼 말하는사람들이 있지만..

기본기를 다진다고 했던 것을 다시 새겨보세요. 아마 대략적으로는 알고 있었지만 명확하게 알지 못했던 사람들이

이 원칙을 중학교 때 배운 것 보다 심도있게 이해하는 것이 기본기를 다지는 가장 중요한 부분이되겠다.

우리는 수요공급 곡선의 두 곡선이 교차하는 지점에서 가격이 성립된다는 것을 알고있다.

좀더 구체적인 이해를 돕기위해 예를 들어보자.

가장 최근에 거래소에서 A와 B가 비트코인을 800만원에 거래했다.

잠시 후 C가 비트코인을 1000만원에 판다고 주문한다.

-> 이런 경우 비트코인의 현재 가격(시세)는 800만원이다.

우리가 주식이나 가상화폐 거래소 프로그램을 사용할 때 보여지는

가격은 가장 최근에 거래가 체결된 가격입니다. 여기서 '가장 최근에 체결되었다'는 것이 포인트고 이것을 명확하게 숙지해야 합니다.

20180207134537.png

우리가 이런 화면을 지금 보고있다면, 가장 최근에 업비트에서 거래된 비트코인의 가격은 8,266,000원 이라는 것.

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(이건 레인보우닷 어플 사진 캡쳐 한거)

이 화면 이라면 빗썸에서는 가장 최근에 거래된 가격은 8,217,000원이라는 것.

여기서 많은 것을 생각해볼 수 있습니다.

  1. 프리미엄이 붙는 원인을 알 수 있다.

코인판에서는 김프라는 표현을 많이 쓴다. 김치프리미엄이라는 뜻이다.

(일반인들이 금융 용어인 프리미엄이라는 단어를 알다니 정말 코인이 민간의 금융상식을 넓혀둔 것은 분명하다. 며칠전에도 생산직에 근무중인 친구가 데드캣 아니냐길래 화들짝 한번 놀랐다.)

우리가 프리미엄의 기준점으로 삼는 거래소에서는 1000만원에 거래되는데

업비트에서는 1300만원에 거래될 수 있다.

그럼 김프 30%가 붙은 것이다.

단, 주식의 경우는 예외다. 중앙데이터에서 모든 거래소의 최종 가격을 공유한다.

때문에 거래소마다 주식의 가격이 다른 경우는 없다.

(거래소에서 거래되지 않는 비상장 주식은 부르는게 값이다.

가끔 코인판이 비상장주식의 거래소 같다는 느낌을 받기도 한다.)

기존 금융의 경우 프리미엄, 리스크 프리미엄 등의 표현들을 가끔 쓴다. 기술적 시세 결정 요인 분석으로 측정한 적정가격 대비 실제 가격이 얼마나 뻥튀기 되어있느냐를 프리미엄이라고 하기도 하고, 리스크를 감수하는 만큼 더 높은 이자를 받을 수 있는 부분을 리스크 프리미엄이라고 하기도 한다. 예를 들어 금융기관의 입장에서 신용도가 낮은 사람에게 돈을 빌려주는 것은 그만한 위험(Risk)를 감수 하는 것이고, 그에 대한 리스크 프리미엄으로 더 많은 이자를 받는다. 1금융권보다 3금융권의 이자율이 높은 이유다. 신용도가 낮은 만큼 실제로 연체율도 높기 때문에 절대적인 액수를 충족 시키려면 높히는 방법 밖에 없다.

  1. 가격이 등락하는 이유를 알 수 있다.

이 부분이 가장 중요하지 않을까?

명확하게 '왜 가격이 오르고 내리는지'를 이해해야만 한다.

주식이나 암호화폐 시장에서 가격이 오르고 내리는 이유는 매수세와 매도세의

차이가 지속해서 발생하기 때문이다. 위 수요공급곡선에서 보았듯 균형가격이 지속적으로 변하고 있는 것이다.

호재가 발생한 경우 시세 결정 요인 시세 결정 요인 사람들은 미래의 좋은 가치를 생각하며 현재 가격 보다

높은 금액을 지불해서 해당 종목을 매수한다.

악재가 발생한 경우 반대로 자기가 매수한 가격보다 낮은 가격의 매도세가 많아진다.

여기서 수요와 수요량, 공급과 공급량을 잘 구분해야 한다.

대 부분의 사람들이 가상화폐의 공급이라고 하면 채굴정도로 생각하고 있다.

20180207141357.png

경제학에서 수요공급 곡선을 공부할 때 위 그림 처럼 곡선 전체가 이동하는 경우가 있고

곡선 내에서 점만 이동하는 경우가 있다.

가상화폐에서 채굴만을 가격에 영향을 미치는 공급이라고 생각하는 분들이 있는데 채굴은 보통 사람들이 생각하는 당장의 가격변화를 주는 요인이 아니다.

채굴은 공급의 변동이지 당장 가격에 영향을 미치는 공급량의 변화가 아니다.

  • 물론 현재까지 그럴일은 없겠지만.. 만약 엄청난 천재 암호해독자에 의해서 파워풀한 채굴 머신이 등장한다면?
    (채굴량이 비약적으로 늘어난다면?)

공급 곡선 자체를 이동시키는 공급의 변동이 되겠다.

악재가 터져서 수 많은 사람들이 매도하기 시작한다면?
공급량의 변화가 되겠다.
이게 당장 가격에 영향을 미치는 공급량이다.

즉, 채굴은 장기적으로 영향을 미칠 것이고 만약 위의 가정대로 채굴량이 폭증하는 경우가 있다면 시가총액이 같아도 코인의 총량이 많아졌기 때문에 시세는 끝없이 추락할 수 밖에 없다.

시세 결정 요인

최근 미국 비디오 게임회사 ‘ 게임스톱 ’ 의 주가가 다시 폭락했습니다 . 국내 코스피는 3 천 선을 넘었습니다 . 주가는 왜 움직일까요 ? 주식 가격 결정 원리를 아래에서 바로 확인해봅시다.

주가란 무엇인가 ?

‘ 주가 ’ 란 말 그대로 주식의 가격입니다 . 재화나 서비스를 거래할 때 수요와 공급 사이에서 가격이 형성되는 것처럼 기업에 대한 권리를 가리키는 주식에도 가격이 형성됩니다 .

하지만 주식의 가격 , 주가는 고정되어 있지 않습니다 . 다른 상품의 가격도 물가나 수급량에 따라 변동이 있을 수 있지만 상대적으로 일정한 반면 , 주가는 주식시장 개장부터 마감까지 한시도 멈추지 않고 끊임없이 변합니다 .

주식을 사고파는 일은 언뜻 간단해 보입니다 . 어떤 주식을 낮은 가격에 사서 오른 가격에 팔아 시세 차익을 얻을 수 있습니다 . 이번 게임스톱 사태에서 일부 개미들은 수백억 원에 달하는 이익을 실현했습니다 .

하지만 주가는 한 방향으로만 움직이지 않습니다 . 내가 산 주식의 가격이 오히려 떨어질 수 있으며 , 떨어지는 일이 오르는 일보다 많을지도 모릅니다 . 주식 가격 결정 원리를 이해하지 못한 채 주식을 구매하는 것은 도박과 다르지 않습니다 .

주가가 움직이는 이유

주식의 가격이 정해지는 원리를 100% 파악하기란 불가능합니다 . 너무나 많은 변수가 존재하기 때문입니다 . 하지만 큰 틀에서 주가 결정 요소들을 파악하고 이해할 필요가 있습니다 .

주식의 가격에 영향을 미치는 요소는 매우 다양하지만 크게 세 가지를 생각해볼 수 있습니다 . 기업의 미래가치에 대한 기대감 , 기업의 실적 , 시장에서의 수요와 공급이 있을 수 있습니다 .

1. 기업의 미래가치에 대한 기대감

주가는 기업의 현재가 아닌 미래가치에 의해 변동됩니다 . 사람들은 기업이 지금보다 성장할 것으로 기대하기 때문에 주식을 매수합니다 . 성장이란 기업이익의 극대화가 될 수도 있고 , 미래에 시세 결정 요인 유용한 신기술을 개발하는 것일 수도 있습니다 .

주가는 현재에 형성된 주식의 가격인 동시에 기업의 미래가치에 대한 기대감을 반영한 것으로 이해할 수 있습니다 . 기업이 좋은 영업실적을 발표했다고 호재라고 판단해 매수에 나서면 이미 늦은 것입니다 . 해당 실적에 대한 기대감은 이미 이전 주가에 반영된 상태일 것입니다 .

처음 주식을 접하면 미래가치를 반영하는 주가의 특성이 쉽게 이해가 되지 않습니다 . 단순하게 생각하면 됩니다 . 미래에도 이 기업이 승승장구할 것인가 ? 충분한 근거를 갖고 그렇다고 생각되면 주가는 더 오를 수 있습니다 .

2. 기업의 실적 확인하기

그렇다고 현재 기업의 실적이 중요하지 않은 것은 아닙니다 . 당연하게도 기업의 실적은 현재 기업이 얼마나 탄탄한지 , 어떻게 사업을 영위하고 있는지 파악하는 중요한 근거가 됩니다 .

아무리 비전이 좋고 우수한 기술력을 가진 기업이라고 하더라도 실적이 엉망이라면 주가는 하락할 수밖에 없습니다 . 단순한 이유입니다 . 지금 잘 하지 못하는 기업이 갑자기 우수한 경영 성과를 낼 수는 없으므로 주주들은 떠나기 마련입니다 .

쿠팡처럼 장기간 적자를 기록하면서도 시장 점유율을 빠르게 장악하고 대형 투자를 유치하는 기업도 있습니다 . 하지만 이런 특수한 경우가 아니라면 기업의 현재 실적은 미래를 가늠하는 지표가 될 수 있고 , 주가에 영향을 미치게 됩니다 .

주식의 가격은 장기적으로 기업의 미래가치를 따라가지만 , 동시에 하루에도 끊임없이 주식시장에서 차트가 오르내리며 변동하기도 합니다 .

시장에서의 주식 가격 형성 원리는 기본적으로 수요와 공급 법칙을 따릅니다 . 하지만 단순히 ‘ 매수 의사 ’ 와 ‘ 매도 의사 ’ 만 많다고 거래가 이뤄지는 것은 아니며 , 매매행위자의 호가가 중요합니다 .

매수자는 더 저렴한 가격을 원하고 매도자는 더 높은 가격을 원하기 마련입니다 . 아무리 좋은 주식이라도 매수자의 최대 지불의사 가격보다 매도자의 최저 수용 가격이 높다면 거래는 발생하지 않게 됩니다 .

반면 어떤 종목을 꼭 구입하고 싶은 매수자가 있다면 매도 호가가 높더라도 그 주식을 사들일 수 있습니다 . 이번 게임스톱 주가 폭등사태가 높은 수요와 강한 매수 의지의 결과라고 할 수 있습니다 .

그 반대로 주가가 더 떨어질 것으로 예상해 꼭 물량을 털고자 하는 매도자라면 싼 가격일지라도 거래를 진행할 수 있습니다 . 이 경우 주가는 하락하게 됩니다 .

적정 주가에 대한 고민

지난 포스팅에서 주식의 매수와 매도 원칙에 대해 알아보았습니다 . 결국 주가는 기업의 미래가치를 현재가치로 할인한 적정 주가로 수렴하게 됩니다 . 적정주가보다 현재 가격이 높다면 팔고 , 저렴하다면 사들이면 됩니다 .

주식 매수 매도 원리 원칙 알아보기

주식 매수 매도 원리 주식에 대한 관심이 여전히 뜨겁습니다. 주식은 싸게 사서 비싸게 사는 것이지만 지켜야 할 원칙들이 있습니다. 자주 언급되는 주식 매수 매도 원리에 대해 아래에서 바로

하지만 적정 주가를 파악하는 일은 예언을 하는 것과 비슷합니다 . 기업의 미래가치를 판단하는 일도 불확실성이 있으며 현재가치로 할인하는 것 또한 100% 정확할 수 없습니다 . 증권사들은 다양한 요소를 고려한 적정주가 계산기를 사용하지만 이 또한 만능은 아닙니다 .

게다가 주식시장은 정말 수많은 사람들이 참여하는 만큼 고려하지 못하는 변수들도 존재합니다 . 투기 세력의 작전에 당할 수도 있고 개미들의 반란이 또 나타날 수도 있습니다 . 최근 증시 폭등 , 코로나와 같은 돌발변수도 예측할 수 없는 일입니다 .

결국 주식 투자에는 정보를 위한 품이 필요합니다 . 모든 재테크가 마찬가지인 것 같습니다 . 나름의 투자 원칙을 세우고 적정 주가를 판단하기 위한 시간을 먼저 투자할 수 없다면 아무리 금리가 낮아도 적금을 드는 것이 가장 수익률이 좋을지도 모릅니다 .

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금값 한돈 얼마? 금 시세 결정 3가지 요인: 요즘 이시기에 금테크를 하신다고요?

금값 한돈 얼마? 국내 금 시세를 결정하는 시세 결정 요인 요인으로 크게 세가지가 있습니다. 미국의 인플레이션 문제로 금리 인상이 최소 4번 정도 예상이 되고있는 요즘 이시기에 금테크를 해야하는지 살펴보도록 하겠습니다.

금값-금시세-글귀

금값 한돈 얼마? 금 시세 결정 3가지 요인: 요즘 이시기에 금테크를 하신다고요?

금시세를 결정하는 요인으로 크게 3가지 를 볼 수 있습니다.

  • 1. 금과 달러와의 관계
  • 2. 안전자산 금의 지위
  • 3. 금과 금리의 관계

1. 금과 달러와의 관계

국제적으로 금은 달러로 거래되고 있으며 달러의 가치가 떨어지게 되면 다른 나라의 자국 통화 가치가 하락하게 됩니다. 즉 금값이 상대적으로 싸보이는 현상이 발생하게 되고 이때 금 수요가 증가 하게 된다

  • 금은 달러의 대체재
  • 금은 달러와 같은 안전 자산이지만 서로 시세 결정 요인 경쟁자이다
  • 달러가 안정성이 높아 질 수록 금의 매력은 떨진다

달러-금-그레프

달러 강세에 따른 금 가격

2. 안전자산 금의 지위

안전자산이 되기 위해서는 대표적으로 3가지 강점이 필요 합니다.

  • 1) 화폐 유동성
  • 2) 화폐를 발행 하는 국가의 신용
  • 3) 화페로서 시장 상황에 크게 흔들림이 없어야 한다

위와 같은 강점을 갖고 있는 대표적인 안전자산은 달러, , 엔화 입니다. 글로벌 적으로 투자 심리가 악화가 되면 투자수요는 위험 자산에서 안전자산으로 이동하게 되는데 이때에 안전자산으로 금값은 상승을 보통 해왔습니다.

3. 금시세와 금리의 관계

미국 국채 금리가 올라가면 미국 국채를 보유하게 되면 많은 이자를 받을 수 있게 됩니다.

금의 경우 채권의 대체재 성격을 띠고 있습니다. 기존에 금을 보유 하고 있던 사람들이 금을 팔고 채권을 사게 되면 금값은 떨 떨어 지게 됩니다.

  • 금리가 오르면 이자를 많이 받을 수 있다
  • 금은 채권의 대체재 성격이이기 금리가 오르게 되면 금을 팔고 책권을 사게 되므로 금값은 떨어진다

2022년 미국은 최소 4번 이상 금리인상이 예상되는 가운데 금값이 떨어질 가능성이 매우 높으므로 현재 금테크는 주의가 필요한 시기 입니다.

금시세와 금리의 관계


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