거래방법

서울 가락시장에서 배추 팰릿 하차거래 시범사업이 시작됐다. 출하자들은 비용 증가를 우려하고 있어 제도 정착이 쉽지 않을 것이라는 관측이 나온다. 강원 강릉시 왕산면 안반데기에서 산지유통인들이 화물차에 팰릿을 깐 후 그 위에 배추를 쌓아 올리고 있다. 오른쪽 사진은 가락시장에서 배추를 하차하는 모습.

부동산 시장에 대한 관심도가 높아지고 유튜브 등을 통해 전문적인 내용을 쉽게 습득할 수 있는 오늘날 부동산 경매의 관심도는 계속 높아지고 있다. 경매참여자가 늘어남에 따라 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있는 경매의 매력도 상대적으로 낮아지게 되었는데, 이에 따라 최근 저가 낙찰을 목적으로 일부 경매물건을 이른바 ‘특수물건’으로 만들어 다수의 경매참여자들로 하여금 입찰을 주저하게 하는 행태가 빈발하고 있다.

지분에 매매예약을 원인으로 거래방법 하는 가등기(이하 ‘매매예약의 가등기’)를 경료하는 방법이 대표적인데, 그 목적물이 토지거래허가 구역에 위치하였다면 토지거래허가 자체를 허위로 득하였을 가능성을 배제할 수 없다.

공적 신뢰가 바탕이 되는 경매절차에서 낙찰가를 낮추기 위한 불법·탈법에 대하여는 엄단이 이루어져야 하겠다. 위와 같이 지분에 대한 매매예약의 가등기로 인하여 경매물건이 ‘특수물건’이 되는 과정에서 이루어지는 불법·탈법을 살펴보고 그 해결책을 모색한다.

2. 허위 가등기 효력의 문제- 민사법적 고찰

지분에 관한 매매예약의 가등기 경료로 그 이후에 이루어지는 경매과정에서 단순히 ‘특수물건’이라는 이유만으로 낙찰가가 현저히 낮아지게 된다면, 나머지 지분권자와 예비 입찰경쟁자 모두에게 손해가 발생한다고 봄이 상당하다. 공유물분할판결 변론종결(무변론 판결의 경우 판결선고) 후 공유지분에 마쳐진 소유권이전청구권의 순위보전을 위한 가등기상 권리는 매각대금 완납으로 소멸하지만(2020다253836), 가등기가 변론종결 이전에 경료되었다면 가등기의 효력은 유지되고, 해당 지분권자로서는 매매예약에 따른 대금뿐 아니라 경매로 인한 매각대금까지 취득하는 이중의 이익을 누릴 여지가 있다(물론 저가 낙찰로 매각대금이 현저하게 줄어듬을 고려해야 하겠다). 심지어 위 대법원 판결을 우회하기 위해 공유물분할청구 소송에서 무변론승소판결이 예정되어 있음에도 불구하고 판결선고 전에 가등기를 경료하기 위해 원고가 변론기일 지정신청을 하는 등의 웃지 못할 상황이 벌어지기도 한다.

애초에 무변론 판결이 사법자원을 효율적으로 배분하기 위해 도입된 제도인 점을 고려하면, 위와 같은 행태는 사법비용을 부당하게 증가시키는 것으로 보인다. 위와 같이 합리적인 경제인으로서 납득하기 어려운 행태가 이루어지는 경우 가등기의 원인이 되는 매매예약 자체가 통정허위표시가 아닌지 살펴볼 필요가 있다.

나아가 그러한 가등기가 토지거래허가구역에 소재한 부동산에 관하여 이루어졌다면 애초부터 토지거래허가를 허위로 득하였을 가능성을 배제할 수 없다. 가등기 경료 시에도 본등기 경료라는 미래의 불확정한 시점부터 2년간 실거주하려는 계획을 토지거래허가 신청서에 기재해야 하기 때문이다. 다만, 토지거래허가 심사 인력이 이미 가등기 경료시 이루어진 토지거래허가의 후속 상황(본등기 실현 및 2년간 실거주)까지도 지속적으로 모니터링하는 것은 현실적으로 어려워 보인다. 가등기 경료 후 부득이한 사정변경으로 본등기 및 실거주를 하지 못하는 경우는 논외로 하더라도, 위와 같이 토지거래허가 후속 상황에 대한 심사가 실질적으로 이루어지지 않는 점을 노려 애초부터 가등기 경료상태 자체를 저가 낙찰 등 목적으로 악용하는 상황에 대한 제재를 상정하기는 어렵다.

결국, 위와 같이 가등기의 효력을 다투는 소송이 제기되었을 때 법원으로서는 보다 적극적으로 그 무효여부를 판단함으로써 당사자의 권리구제는 물론 경매질서와 사법질서 저해 시도를 엄단하는 효과를 거둘 수 있다. 토지거래허가 신청서 기재내용의 실현여부, 매매예약에 따른 대금의 실제 지급여부, 무변론판결이 이루어지게 된 경위 등이 통정허위표시 여부를 판단하는 중요한 지표가 될 것이다.

3. 형사법적 수단의 보완적 역할- 경매방해와 부동산거래신고법위반

경매에서는 철저한 권리분석이 요구되므로 ‘특수물건’의 경우 그 점을 알지 못하는 자로서는 아무리 유찰이 계속된다고 하더라도 쉽게 응찰하기 어렵다. 지분에 매매예약의 가등기가 경료된 경우, 가등기 경료시점이 공유물분할청구소송의 변론종결(혹은 판결선고) 이전이라면 매수인으로서는 가등기가 원인무효임을 증명하여 가등기 말소판결을 받지 않는 이상 그 지분의 가치를 실질적으로 향유하기 어려울 것이다. 지분 취득과 동시에 과세 등 측면에서 주택수가 늘어나는 부담을 고려하면, 실질적으로 가등기 말소청구소송에 나아갈 것을 상정하기 어렵다. 이에 경매방해 등 형사법적 수단의 보완적 역할이 대두된다.

위와 같이 통정허위표시인 매매예약에 의한 가등기 경료를 경매방해의 ‘위계’로 포섭할 여지가 있는데, 공유물분할판결 변론종결(혹은 판결선고) 전 가등기 경료를 위해 무변론 승소가 예상되는 상황에서 돌연히 기일지정 신청을 하거나 토지거래허가 신청서 기재내용과 모순되는 행태에 나아가는 것은 경매방해의 고의 인정을 뒷받침하는 요소이다. 허위의 채권을 가장하여 이루어진 유치권 신고에 대하여 위계에 의한 경매방해가 인정되는 것(2007도6062)과 비슷한 논리 구성이다.

한편, 부동산거래신고법은 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래허가를 득한 경우를 처벌 대상으로 삼는데, 단순히 매매예약에 따른 매매가 실현되지 않는다거나 가등기 경료 후 오래도록 실거주를 하지 않는다는 결과적인 판단만으로 이를 섣불리 인정해서는 아니 됨은 명백하다.

그러나 목적물에 충분한 잔여 임차기간과 갱신청구권을 유보한 임차인이 거주한다거나, 공유물분할판결에 따른 경매를 앞두고 있는 경우라면(그래서 낙찰로 인한 지분권변동이 예정되어 있다면), 토지거래허가신청서에 기재된 2년간 실거주 계획이 현실적으로 불가능한 것으로 보인다.

전자의 경우 본등기 경료와 임차인 퇴거가 시기적으로 맞물린다면 토지거래허가가 허위라고 쉽게 단정할 수 없겠다(애초에 토지거래허가가 이루어지지 않을 가능성이 높다). 문제는 후자인데, 토지거래허가 신청 당시 공유물분할청구소송 경과에 관하여 상세히 소명하지 아니한 경우가 문제된다(그러한 소명이 이루어진 경우 역시 토지거래허가가 이루어지지 않을 가능성이 높다).

위 ‘부정한 방법’의 해석에 있어 사회통념상 부정으로 인정된 행위로서 작위와 부작위를 모두 포함한다는 것이 일반적인 법리인바, 위와 같은 공유물분할의 정을 알고 있는 신청인이 그 내용을 신청서에 전혀 소명하지 아니하였다면, 그러한 토지거래허가 신청의 작위 혹은 소명하지 아니한 부작위가 부동산거래신고법위반을 구성하는 ‘부정한 방법’에 포섭될 여지가 높다. 구 국토계획법 위반죄로 처벌되는 토지거래허가 없이 토지 등의 거래계약을 체결하는 행위는 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약을 체결하는 행위를 가리킨다는 판례(2012도362)에 비추어보면, 위와 같은 경우에 이루어진 매매예약 역시 애초에 토지거래허가를 잠탈하기 위한 목적이 다분히 인정될 것이다.

4. 결론

매매예약의 가등기를 인정하는 이상 가등기 경료 당시를 기준으로 미래 시점의 의사를 판단하고 그에 대하여 법적 책임을 묻는 것은 신중을 기해야 한다. 그러나 가등기와 토지거래허가 등 제도의 허점을 악용해 경매질서와 사법질서를 저해함으로써 부당한 이익을 취하는 행태는 분명 엄단해야 하겠다. 사적자치의 창의성이 자산시장에 그어진 ‘선을 넘는다면’ 그에 합당한 법적 조치를 가하고 종국에는 이를 미연에 방지하는 것이 사법제도의 역할이라고 믿는다.

이러한 문제의식을 바탕으로 민사 쟁송에서의 법원의 적극적인 역할은 물론, 부동산 거래질서 저해 사범을 엄단하기 위해 각급 지자체에 설치된 특별사법경찰 제도를 적극 활용할 필요가 있다. 단순한 처벌 뿐 아니라 범죄수익환수를 통해 애초에 그러한 시도에 나아갈 경제적인 유인을 제거하는 것도 중요하다.

서울 가락시장에서 거래방법 배추 팰릿 하차거래 시범사업이 시작됐다. 출하자들은 비용 증가를 우려하고 있어 제도 정착이 쉽지 않을 것이라는 관측이 나온다. 강원 강릉시 왕산면 안반데기에서 산지유통인들이 화물차에 팰릿을 깐 후 그 위에 배추를 쌓아 올리고 있다. 오른쪽 사진은 가락시장에서 배추를 하차하는 모습.

지난해 출하자와 중도매인들 반대로 도입이 무산됐던 서울 가락시장 배추 팰릿 하차거래 시범사업이 시작됐다. 시범사업 시행으로 이해관계자들이 제기했던 여러 우려가 해소되는 모양새지만 비용 부담의 주체가 누가 될지 정해야 하는 난관이 남아 있어 완전 정착까지 시간이 걸릴 것이라는 관측이 나온다.

◆서울시공사 배추 팰릿 하차거래 시범사업에 나서=서울시농수산식품공사에 따르면 8월말부터 대아청과와 서울청과 등 도매시장법인들이 산지 출하자들과 협의해 배추 팰릿 하차거래 시범사업에 나섰다.

공사는 지난해 배추 팰릿 하차거래 계획을 발표했지만 출하자와 중도매인들 반대로 명확한 도입 시기를 결정하지 못한 채 정책이 표류해왔다.

출하자들은 주로 산지작업 여건 미비와 비용 증가 부담을, 중도매인들은 팰릿 하차거래 시행으로 ‘재’가 사라지는 것을 반대 근거로 내세웠다. 재는 차량 단위 경매 때 차량 한대에 실린 물량의 20%에 실제 등급과 관계없이 이등품 가격을 일괄 적용하는 관행으로, 하차거래를 시행하면 재 적용은 불가능해진다.

그러다 올해 6월 가락시장 시장관리운영위원회에서 배추 팰릿 하차거래 도입을 더이상 미룰 수 없다는 데 공감대가 모였고, 이에 산지에서 직접 시범사업을 진행하자는 의견이 제시된 것으로 알려졌다.

◆출하자 “산지 팰릿 적재작업 이상 없어”…중도매인 “하차거래 장점도 많아”=이번 시범사업에서는 고랭지 등 산지에서 팰릿 적재작업이 가능한지를 검증하는 데 초점이 맞춰졌다. 기존 차상거래에선 배추망을 화물차 위에 싣고 그 위에 덮개만 고정하면 돼 작업이 어렵지 않았다는 게 출하자들 주장이었다.

반면 하차거래에선 팰릿 위에 배추망을 쌓고, 또 이 팰릿을 차로 올려야 하는 작업이 추가되기 때문에 평지가 적고 대부분 비탈인 고랭지에선 작업이 어려울 것이란 예상이 많았다.

하지만 시범사업 시행 결과 출하자들 우려와는 달리 산지 팰릿 적재작업에 큰 무리는 없는 것으로 나타났다. 시범사업에 참여한 김시갑 강원고랭지무배추공동출하연합회장은 “화물차에 먼저 팰릿을 깔아놓고 그 위에 배추망을 쌓는 방식으로 작업하니 큰 어려움은 없었다”며 “지게차를 사용하지 않아도 작업이 가능할 것으로 보인다”고 평가했다.

또 가격과 물류 효율 등 하차거래 시행에 따른 장점이 상당하다는 분석도 내놨다. 김 회장은 “하차거래를 해도 차상거래 때와 가격 차이가 없는데, 재가 없어지다보니까 출하자 입장에선 이익이 늘어났다고 볼 수 있다”며 “배추를 하차하고 화물차가 바로 산지로 돌아갈 수 있게 돼 차량 공급도 원활해졌다”고 귀띔했다.

중도매인들도 긍정적인 반응을 보였다. 한 중도매인은 “기존 차상거래 때는 배추를 구매한 후 물건을 차에서 내리기 위한 인력을 추가로 고용해야 하지만 팰릿 단위 하차거래 때는 이같은 비용을 절감할 수 있었다”며 “특히 차상거래 때는 단일한 품위의 제품만 구매할 수 있었지만 하차거래에선 다양한 품위의 물건을 구비할 수 있다는 점에서 영업 거래방법 경쟁력을 높일 수 있을 것”이라고 밝혔다.

◆관건은 비용 부담…출하자 “지원 이뤄져야”=시범사업에 참여한 출하자들은 산지작업이 가능하다는 데는 모두 거래방법 동의했지만 비용 부담에 대해선 여전히 난색을 표했다.

김시갑 회장은 “일단 기존 차상거래 때 작업시간이 평균 1시간이었다면 팰릿 위에 싣는 작업은 1시간40분 이상 걸렸다”며 “작업팀에 1차당 작업비를 주게 돼 있는데 작업시간이 늘어나자 작업비를 올려달라고 요구하고 있는 상황”이라고 전했다.

이광형 한국농업유통법인중앙연합회 사무총장은 “기존에는 화물차에 배추 1000망을 실었지만 팰릿 위에는 약 700∼800망만 실을 수 있어 적재량이 줄었다”며 “거기다 망 대신 골판지 상자까지 사용해야 한다면 추가 비용이 화물차 1대당 100만원가량 늘어날 것으로 예상된다”고 말했다.

시범사업에 참여하지 않은 산지농협에서도 비용 증가를 우려했다.

유영환 강원 대관령원예농협 조합장은 “여름철 비가 오는 기간에는 작업이 어렵기 때문에 산지마다 작업장을 마련하는 등 관련 인프라 조성이 필수적”이라며 “인건비와 농자재비 등이 급격히 오른 상황에서 추가 비용이 늘어난다면 생산농가에 엄청난 부담이 될 것”이라고 걱정했다.

서정원 겨울배추생산자단체협의회장(전남 해남 화원농협 조합장)도 “지금처럼 배추값이 강세를 보일 땐 농가가 비용을 감내할 수 있을지 몰라도 약세가 지속되는 상황에선 사실상 손해만 거래방법 쌓이는 요인이 될 수 있다”며 “배추값에 대한 보완책을 반드시 함께 제시해야 한다”고 강조했다.

민생희망본부 서민이 행복한 사회를 위해 민생대안을 제시합니다

오늘(9/6) 참여연대는 공정거래위원회(이하 “공정위”)에 쿠팡의 자회사 부당지원 혐의 지난 8월 30일 신고한 내용과 관련된 보충의견서를 제출했습니다. 해당 신고는 쿠팡 등이 입점업체에 부당한 광고비 등을 요구하고 불공정거래행위에 대한 판매자의 문제제기를 입막는 반면, 자회사 CPLB 대상으로는 부당지원 등 차별적 거래를 행하여 판매자들 간의 경쟁을 제한해온 것에 대한 문제제기 차원에서 진행한 것입니다.

참여연대는 또한 해당 신고와 관련한 쿠팡의 반박 - ‘직매입’ 거래에서는 판매수수료가 부과되지 않아 자회사 CPLB도 쿠팡에 수수료를 지급하지 않고 ‘31.2% 수수료’는 ‘특약매입‘에 한정된 것에 불과하다는 요지의 8월 31일자 내용증명(9월 2일 수령) - 에 대해, 언론보도에 따르면 직매입거래 업체에 PPM(Pure Product Margin) 구두약정 및 이에 따른 광고 구입 비용, 판매장려금, 판매촉진비 등 다양한 거래비용이 발생하고 있으며, PPM 금액만 많게는 납품대금의 30%에 달하는 것으로 확인되는 등 자회사 CPLB와 달리 일반 직매입거래 업체는 통상 수십 퍼센트에 달하는 비용을 쿠팡에 지불하고 있는 것으로 추정되어 특약매입 거래 등과의 비교가 전혀 근거 없다고 단정할 수 없다고 재반박했습니다.

이처럼 쿠팡의 내용 증명은 오히려 쿠팡이 자회사 CPLB에 특혜를 주고 있다는 사실을 명백히 드러냈으며, 공정위의 유통거래 실태조사와 의결서조차 부정하고 있습니다. 참여연대는 불공정거래행위로 시장의 질서를 해치고도, 사건의 본질을 왜곡하는 쿠팡의 손바닥으로 하늘 가리기(以掌蔽天) 식의 대응에 유감을 표하며, 거대 공룡 온라인 플랫폼 사업자인 쿠팡의 불공정거래행위에 앞으로도 단호히 대응해나갈 것을 다시금 밝혔습니다.

1. 신고보충서 주요내용

1. CPLB와 다른 납품업자에 대한 차별취급의 위법성

• 쿠팡의 거래형태는 크게 대규모유통업법의 적용을 받는 직매입(특약매입과 위수탁거래 포함)거래와 적용을 받지 않는 중개거래로 나뉘며, 쿠팡 자회사인 CPLB는 쿠팡과 직매입 거래형태를 취함. 쿠팡의 내용증명에 의하면 쿠팡은 CPLB에 대해서는 별도의 수수료나 광고비, 판매장려금 등을 수취하고 있지 않으며, CPLB는 쿠팡에 매출의 약 2.55% 수준의 ‘외주용역대금’을 지출하고 있음.
• 자회사인 CPLB가 아닌 일반 직매입거래 업체의 경우 PPM(Pure Product Margin) 구두약정 및 이에 따른 광고구입 비용, 판매장려금, 판매촉진비 등 다양한 거래비용이 발생하는데, 이 중 정상적인 거래방법 광고구입 비용, 판매장려금, 판매촉진비 등은 업체마다 달라 정확히 알기 어려움.
• 이와 관련하여, 공정위의 2021년 12월 9일 공정위의 대규모유통업자 유통거래 실태조사 결과와 2021년 9월 공정위의 전원회의 의결서(사건번호 2018유통0704, 쿠팡㈜의 대규모유통업법 등 위반행위에 대한 건)를 통해 대략의 실태를 확인할 수 있음. 공정위의 에 따르면, 쿠팡은 2020년 기준 거래금액 대비 1.8%의 판매장려금을 직매입 판매자들에게 부과하고 있으며, 2021년 공정위의 전원회의 의결서(사건번호 2018유통0704, 쿠팡㈜의 대규모유통업법 등 위반행위에 대한 건)에 따르면, 2017년부터 2019년 상반기 동안 330개 직매입 판매자에 약 105억 원에 달하는 판매장려금을 부당하게 수취해왔음을 알 수 있음.

[참고2] 2021년 9월 23일 공정위 전원회의 의결 제2021-237호, 41쪽

• 또한 쿠팡이 직매입 판매자들에게 판매장려금을 수취하고 있다는 점은 오픈마켓 판매자들이 활동하는 인터넷 카페에서도 확인 가능함. 온라인 카페에는 ▲로켓배송 수수료가 수수료, 성장장려금, 광고비 포함해서 40%가 넘는다는 내용, ▲성장장려금 명목 1~7구간이 존재하고 각각 1%에서 7% 수준이라는 내용, ▲마진율 변경을 요구하며 공급가 인하 혹은 판매가 인상 검토를 요구받았다는 내용, ▲2022년 성장장려금으로 월별 1~6구간 : 3%~최대 6%, 분기별 1~6구간 : 0.5%~최대3% 요구받았다는 내용, ▲로켓배송 수수료가 35%수준이라는 내용, ▲전년대비 매출 10% 상승시 분기 1,800만원 1년이면 7200만원을 요구받았다는 내용 등이 공유되고 있음. 이를 통해 쿠팡이 직매입 판매자들에게 비록 판매자별로 거래방법 차이는 있으나 ‘판매장려금’을 요구 및 수취하고 있음을 알 수 있음. 반면, 쿠팡에 따르면 자회사인 CPLB는 이를 부담하고 있지 않음.
• 또한, PPM의 경우 쿠팡이 그 존재를 부인하고 있음에도 아래 2022년 8월 16일 한겨레 기사에 따르면 PPM이라는 제도는 실재하고 PPM 금액만 많게는 납품대금의 30%에 달하는 것으로 확인되고 있음. 즉, CPLB와 달리 일반 직매입거래 업체는 통상 수십 퍼센트에 달하는 비용을 쿠팡에 지급하고 있는 것으로 추정됨

[단독] 쿠팡, 증거 안 남는 ‘구두계약’ 갑질했나…강제 광고비 논란 (한겨레 8.16자 기사)

익명을 요청한 ㄱ대기업 영업팀장은 “아무런 협의 없이 가격을 낮춰 판매하고 손실액만큼 광고를 하지 않으면 거래를 하지 않겠다고 하는 식”이라며 “우리는 쿠팡이 이후 지급할 상품 대금에서 광고비를 제하고 주는 상계처리 방식으로 손실을 보존하는데, 심한 달에는 받아야 할 대금액 중 30%가 날아가는 경우 도 있다”고 말했다.