직거래, 무역 훈련

가격이 이상한데?…‘직거래’ ‘떴다방’ 거래 여부 공개된다

1일 국토교통부는 실거래가 공개 시스템(rt.molit.go.kr) 의 공개 항목에 부동산 직거래 여부와 거래를 중개한 공인중개사 소재지 정보를 추가 공개한다고 밝혔다. 이는 지난 6월15일 개최된 대통령직속 4차산업혁명위원회 내 데이터특별위원회가 부동산 거래 투명성 강화를 위해 공개 항목을 추가하기로 의결한 데 따른 것이다. 이렇게 되면 현재 공개되는 부동산 소재지, 전용면적, 계약일, 해제여부, 해제사유 발생일, 거래금액, 층수 등의 항목에 2가지가 추가된다.

부동산 직거래 여부가 공개되면 중개사를 통하지 않고 친인척 간 또는 지인 간 거래를 하면서 시세와 차이가 나는 ‘이상 가격’이 신고되는 것을 구별할 수 있을 것으로 보인다. 공인중개사 소재지(시·군·구) 공개의 경우에는 투기성 거래 여부를 판단할 수 있는 정보가 될 수 있다. 국토부 부동산거래분석기획단 관계자는 “외지 공인중개사가 다른 지방에 와서 임시가설물을 세워 운영하는 이른바 ‘떴다방’에서 거래된 가격 등 외지 중개사가 개입되서 책정된 가격이라는 정보를 국민들이 알 수 있다”고 말했다.

2가지 정보는 11월1일 이후 체결되는 직거래 계약부터 공개되며, 부동산 거래 신고 기한이 계약 체결 후 30일이라는 점을 고려하면 이르면 11월 말부터는 2가지 정보가 추가된 실거래가 정보를 확인할 수 있다.

국토부는 공장과 창고의 실거래가도 시스템 개선을 거쳐 내년 하반기에는 실거래가 정보 시스템을 통해 공개할 계획이다. 그동안에는 실거래 신고만 되고 실거래가가 일반에 공개되지는 않아 공인중개사들만 공장 및 창고의 시세를 알 수 있었다.

희망의 새시대

※ ex) ‘00월 00일 00님에게 판매할 물품’이라고 기재한 쪽지와 함께 물건 사진을 찍어 보내주세요.

3. 가급적 직접 만나 물건의 상태를 확인하고 대금 지급

4. 직거래 시 물건의 상태를 확인할 수 있는 낮 시간에, 사람들의 왕래가 많은 공공장소에서 만날 것

5. 부득이 택배 거래 시 판매자 관련 정보를 최대한 확인

※ 주요 확인 사항 : ▵그간 거래 이력 ▵본인 명의 계좌 여부 ▵타 피해자 존재 여부 ▵사이버캅 피해 신고 이력 등

6. 휴일 직전 또는 휴일 거래는 지양(사기 여부 파악에 시간 소요)

7. 소액의 수수료를 부담하더라도 가급적 안전결제서비스 이용

※ 안전결제(결제대금 예치제도) : 구매자가 대금을 보내면, 보관하고 있다가 물품을 정상적으로 받았다고 확인하면 판매자에게
지급하는 서비스

8. 판매자가 가짜 안전결제사이트 링크를 보내주는 경우도 있으므로, 해당 사이트 URL이 정확한지(변조 여부)
꼭 확인할 것

※ 유니크로, 이니P2P 등 안전결제사이트는 판매자와 구매자가 회원이어여만 직거래 거래 가능하므로, 비회원으로 결제가 진행되지 않음
안전결제사이트에서 제공하는 가상계좌의 예금주명에는 개인 이름이 포함되지 않음
안전결제사이트의 무통장 결제창은 입금은행을 구매자가 선택할 수 있으므로, 지정된 은행으로만 입금하라고 직거래 하는 경우는 가짜

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정부가 부동산 직거래와 중개거래를 구분해서 공개한 지 한 달, 직전보다 10% 이상 높거나 낮은 가격에 직거래되는 이상 사례가 다수 나타났다. 업계는 가족 간 거래일 가능성이 높다고 분석했으며, 국토부는 문제가 있는 거래로 판단될 시 과태료 처분 등이 진행될 수 있다고 경고했다.

8일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 7일 기준 지난달 서울 아파트 전체 매매거래는 899건이며 이 가운데 직거래는 99건이었다. 앞선 거래내역이 없거나 취소된 거래 등을 제외하면 85건으로 이 중 직전거래(2년 내) 대비 10% 이상 떨어지거나 올라 가격 변동 폭이 컸던 거래는 31건이었다.

10% 이상 하락거래는 15건이었으며, 이 가운데 6건은 직전거래 대비 가격이 30% 이상 낮게 거래됐다. 큰 비율로 집값이 내려간 곳은 영등포구 문래동 삼환아파트 전용 84㎡로 해당 아파트는 지난 8월 9억5000만원에 거래됐지만, 지난달에는 3억6000만원 떨어진 5억9000만원(-37.9%)에 거래됐다. 현재 주변 단지 같은 면적대 매물은 11억원에 호가가 형성돼 있다.

아파트 직거래 인근 A공인중개업소 대표는 "해당 매물보다 작은 74㎡도 8억원이 넘는 가격에 거래가 됐고, 해당 면적대는 지난 7월 10억2000만원까지 거래가 됐었다"며 "이번 거래는 직거래 매물이라 구체적인 상황은 모르지만, 시세보다 상당히 낮게 거래가 됐다"고 했다.

그는 "이런 경우 가족 간 거래일 가능성이 크고, 아주 드물게 가격을 낮춘 이른바 다운 계약일 수도 있다"고 덧붙였다.

전문가들도 시세보다 가격을 낮춘 거래는 가족 등 특수관계인 간 거래 가능성이 높다고 말했다. 지난 6월 이후 양도세 부담이 커진 다주택자가 가족에게 집을 넘겼을 수 있다는 분석도 나왔다.

우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 "가족 등 특수 관계인 사이 거래일 수 있다"며 "최근 종합부동산세 부담으로 인해 가족에게 집을 넘기는 일도 있을 수 있다"고 전했다.

다만 그는 "가족 간 부동산 매매거래라도 시가의 5% 또는 3억원의 범위를 직거래 벗어나면 '부당행위계산의 부인' 대상이 돼 거래가액을 적정한 시가로 다시 계산하게 될 수 있다"면서 "또한 시가의 30% 또는 3억원 범위를 넘는다면 추가로 증여세를 물어야 할 가능성도 있다"고 전했다.

한편 10% 이상 상승한 거래도 16건 조사됐다. 가장 눈에 띄는 거래는 직전거래 대비 13억9000만원가량 뛴 성동구 성수동 트리마제 전용 140㎡형으로, 이 아파트는 지난 8월 32억원에 거래됐지만 지난 11월 직거래로 45억9000만원에 거래되며 가격이 43.43% 뛰었다. 현재 호가는 42억원에서 45억원 선에 올라와 있다.

트리마제 인근 B공인중개업소 관계자는 "호가는 이전부터 40억원대로 올라와 있지만, 이 정도 가격에 사겠다는 사람이 지금까지는 없었다"며 "직거래라서 왜 이런 가격에 거래됐는지는 정확히 알 수가 없다"고 전했다.

이외에 17건 중 대부분은 2억원 이하의 저가 아파트였다. 가격상승률이 가장 높았던 곳은 금천구 가산지웰에스테이트 전용 12.13㎡로 지난 10월 9500만원에 거래됐지만 지난달 1억5900만원으로 거래되며 가격이 67.3% 직거래 직거래 올랐다.

앞서 국토부는 호가를 띄우기 위한 고가 거래 등 이상거래에 대한 조사를 진행해왔다. 국토부 관계자는 "직거래와 중개거래 직거래 모두 포괄적으로 모니터링을 하면서 이상거래라고 생각되면 자금조달 소명서 직거래 등을 요청하고 계약에 대한 검토를 진행한다"며 "이후 조사요구에 불응하거나 문제가 있는 계약은 부동산 거래신고법에 따라 거래가액을 따져서 과태료 처분을 한다"고 말했다.

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