시세 결정 요인

마지막 업데이트: 2022년 3월 15일 | 0개 댓글
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원자재 가격결정요인

본문내용 원자재 가격 결정 요인
1 - 원자재가 결정요인 분석
원자재 가격 결정의 주요 요인은 동일하나, 상품별로 그 영향력은 차별화
- 일반적으로 원자재 가격은 기초적인 수급과 함께 환율, 통화량, 물가, 금리, 주가 등에 연동된 금융요인에 의해 결정되며, 개별 상품별로 그 영향력은 차별화되어 나타낸다.
- 유가는 수급(수요, 공급, 미국 재고 등), 금융 요인(달러화 가치, 투기자금, 인플레이션, 금리 변동 등), 심리적 요소(지정학적 리스크 등) 등에 따라 변동한다.
- 특히 최근에는 달러화와 강한 역의 상관관계를 가지며, 소비량의 40% 이상을 차지하는 미국, EU 등의 선진국과 중국 경기에 밀접한 관련성이 존재한다.
- 건설, 전기 등과 관련된 산업재의 성질이 강한 비철금속 가격은 경기와 밀접한 연관성이 있어 실질적 산업수요와 광산의 공급 환경 변화에 따른 수급의 영향력이 타원자재 대비 큰 편이며, 유가와 달리 선진국보다 중국을 포함한 개도국 경기에 민감하다.
- 또한 LME, SHFE, COMEX 등 공식적 오픈마켓이 존재하여 수급 요인 외에 금융요인을 반영한 투기적 수요를 반영하여 가격이 결정되기 때문에 달러화 및 유동성과도 높은 상관관계를 가진다.
- 한편 금의 경우 안전자산의 성질이 강해 재화 자체의 본질가치보다 화폐로서의 기능이 더욱 중요함. 실제 투자자산 및 귀금속 수요가 금 전체 소비의 80% 이상을 차지한다.
- 따라서 금 가격은 경기보다 달러화 가치 및 유동성과 더욱 밀접하게 관련되어 있다.
- 또한 금 수요 중 가장 큰 비중을 차지하는 장신구용 수요는 경기 영향을 덜 받는 데다 최대 소비국이 인도를 비롯한 신흥국이기 때문에 경기와는 시세 결정 요인 시세 결정 요인 약한 정의 관계를 보인다.
원자재 가격 결정에 금융요인의 영향이 커지면서 가격의 동행성 확대
- 원유시장을 포함한 원자재 시장이 수급 등 펀더멘털 측면의 변화 없이 가격이 변동하면 서 개별 원자재 간에 과도한 가격 변동 동행성이 관찰된다.
- 실제 지난 2007~8년 원자재 급등 시기에는 모든 원자재들이 개별적 수급에 관계없이 일제히 급등하며 사상 최고치를 경신하였고, 그 원인은 경제적 변수 변화에 따른 동행성과 시장심리에 따른 것이다.

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자유게시판

어떤 요인은 대부분의 사람들에게 긍정적으로 인식되는가 하면, 어떤 요인은 호불호가 갈리기도 합니다.

그럼 어떤 요인들이 가격을 결정하는지 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

- 교통을 이야기 할 때 보통 지하철역 접근성을 고려합니다. 지하철역 500M 안쪽에 아파트가 있으면 역세권이라고도 불립니다.

- 역세권 아파트라도 어떤 지하철역 근처에 있느냐에 따라 가격이 달라집니다.

- 일반적으로 2호선 / 3호선 / 5호선 / 9호선이 선호되는 지하철 라인입니다.

- 역세권 중에서도 업무지구 주변에 있는 지하철 역세권 아파트가 가격이 비쌉니다.

- 주요 업무지구는 CBD(광화문 / 시청 근처 도심) / GBD(강남) / YBD(여의도)입니다.

- 따라서 교통이 좋은 아파트는 주요 업무지구에서 멀지 않으면서 2 / 3 / 5 / 9호선 근처에 있는 아파트라고 할 수 있습니다.

- 강남 접근성이 좋은 아파트는 강남에 있는 대부분의 아파트와 잠실 / 흑석에 위치한 역세권 아파트 등이 있습니다.

- 아파트가 어떤 '구'에 속하는가에 따라 아파트 가격이 달라집니다.

- 일반적으로 강남구 / 서초구 / 송파구 / 마포구 / 용산구 / 성동구가 지역 프리미엄이 있습니다.

- 방배동(서초구)과 사당동(동작구)은 길 하나 차이로 '구'가 달라지는데, 그에 따른 가격차이가 상당합니다.

- 어떤 행정지역에 속하는지 여부는 '행정 서비스'가 달라지는 것도 있지만, 학군 배치가 달라지는 요인도 있기 때문입니다.

- 학군은 해당 아파트에 사는 학생이 어떤 초등학교 / 중학교 / 고등학교에 배정되는지 여부와 학원가 접근성으로 판단할 수 있습니다.

- 서울 3대 학군 지역으로는 강남-대치 / 양천구-목동 / 노원구-중계로 나눌 수 있습니다.

- 위 지역의 특징은 아파트 밀집지역으로 중산층 이상의 가구가 모이다보니 자연스럽게 학원가가 형성되고 결과적으로 좋은 학군이 만들어진 곳입니다.

- 같은 동에 속해있더라도 아파트 / 동호수에 따라 배정되는 학교가 다를 수 있습니다. 역삼래미안그레이튼2차 아파트의 경우 101~103동까지는 도곡초로 배정이 되고, 104/105동은 대도초등학교로 배정이 됩니다.

- 좋은 학군에 영향을 미치는 요소 중 하나는 주변에 '빌라가 얼마나 없는가'입니다. 앞에서 시세 결정 요인 말씀드렸던 대도초등학교의 경우 아파트 밀집 지역에 있어서 학군이 좋은 편이라고 분류되지만, 도곡초의 경우 빌라 밀집 지역에 있어서 상대적으로 덜 선호되는 학군으로 분류됩니다.

- 아파트 가격은 토지 가격 + 아파트 건축물의 가격으로 이루어집니다.

- 지어진지 얼마 안 된 새 아파트의 경우에는 아파트 건축물의 가치가 높이 평가되기 때문에 오래된 아파트보다 가격이 좀 더 비쌉니다.

- 시간이 지날수록 새 아파트 프리미엄은 시세 결정 요인 점차 사라지기 때문에 아파트의 가격은 토지 가격에 점차 수렴하고, 재건축 연한이 도래하면

미래 가치를 반영하기 때문에 다시 가격이 올라갑니다.

- 따라서 아파트 연식은 새 아파트이거나 / 재건축 연한이 도래한 아파트일수록 비싸고, 10 ~ 20년 정도의 애매한 연식에서 가격이 상대적으로 낮습니다.

- 단지 크기는 클 수록 좋습니다. 일반적으로 1,000세대 이상이면 대단지라고 불립니다.

- 단지가 크면 거래량 자체가 많아지기 때문에 가격이 좀 더 시장 시세에 가깝게 거래가 되는 경향이 있습니다.

- 단지가 크면 관리비가 저렴해지고, 여러 지역 관련 이슈에서 목소리를 낼 수 있어서 주변 인프라가 좋아지는 효과도 있습니다.

- 한강뷰 아파트는 한강이 안보이는 아파트에 비해서 적게는 몇천만원에서 많게는 수억원까지 비싸게 거래가 됩니다.

- 단순히 한강이 보인다는 의미도 있지만, 영구적으로 시야를 가리지 않는다는 의미도 있습니다.

- 비싼 아파트일수록 한강뷰 프리미엄이 커지는 경향이 있습니다.

- 한강뷰 프리미엄을 가지고 있는 아파트는 ' 아크로리버파크 ', ' 마포래미안웰스트림 '등이 있습니다.

- 상가 접근성도 아파트 가격을 결정하는 요인 중 하나입니다.

- 상가와 가까우면 편의성이 증대되지만, 그에 따라 소음도 늘어날 수 있기 때문에 호불호가 갈리는 요인이 될 수 있습니다.

- 마포래미안푸르지오 4단지 의 경우 대규모 상가를 가깝게 이용할 수 있는 장점이 있습니다.

- 아파트 브랜드는 1군 프리미엄 브랜드 / 1군 브랜드 / 기타 브랜드로 분류할 수 있습니다.

- 1군 프리미엄 브랜드는 현대건설 디에이치 / 대우건설 푸르지오써밋 시세 결정 요인 / 대림산업 아크로 / GS건설 그랑자이 등이 있고, 1군 브랜드는 래미안 / 푸르지오 / 자이 / e편한세상 / 힐스테이트 등이 있습니다.

- 같은 그룹 브랜드간에는 가격 차이가 크지 않지만, 다른 그룹간에는 브랜드에 따른 가격 차이가 발생합니다.

- 해당 지역이 인구가 늘어나고 있는 지역이면, 수요가 늘어나기 때문에 아파트 가격이 올라가고, 인구가 줄어드는 지역이면 가격이 하락하는 경향이 있습니다. 이는 공급이 고정되어 있을 때의 가정입니다.

- 요즘 신축 아파트는 대부분 커뮤니티 시설을 가지고 있습니다.

- 커뮤니티 시설(헬스장 / 독서실 / 수영장 등)이 있고, 잘 운영되고 있으면 가격이 좀 더 비싸집니다.

- 커뮤니티 시설을 가지고 있고도 입주자대표회의에서 제대로 활용을 못해서 운영을 못하는 경우도 있으니 제대로 운영되고 있는지 꼭 확인해야 합니다.

- 지하 주차장이 있는지 여부가 중요하고, 지하 주차장이 있더라도 아파트와 바로 연결되어 있는지의 여부가 중요합니다.

- 요즘 신축 아파트는 대부분 지하주차장이 있고, 아파트와 바로 연결되지만, 구축 아파트의 경우 지하주차장이 없는 경우도 있고, 있더라도 아파트와 바로 연결되지 않은 경우가 많습니다.

- 입주자대표회의가 어떤 사람들이냐에 따라 아파트가 관리 되고 개발되는 정도가 다릅니다.

- 입주자대표회의가 일을 잘한다고 소문난 아파트는 여러 활동으로 아파트 가치를 좀 더 올라가게 합니다.

- 입주자대표회의 상태가 안좋으면 조경 등 환경미화가 제대로 안되고, 커뮤니티 시설등을 제대로 활용하지 못하는 경우가 많습니다.

- 언덕 지형보다는 평지 지형이 선호됩니다.

- 언덕 지형의 아파트라도 외부 엘리베이터를 잘 배치해놓으면 상대적으로 단점을 보완할 수 있습니다.

- 주변에 큰 공원이 있으면 아파트 가격 상승 요인이 됩니다.

- 주변에 큰 공원을 끼고 있는 아파트는 대표적으로 ' 잠실 파크리오 '를 꼽을 수 있습니다.

- 일반적으로 백화점 / 쇼핑몰은 가까이 있으면 좋습니다.

- 다만, 아파트와 쇼핑몰이 너무 붙어있는 경우 차량 정체로 인한 불편함으로 비선호 요인이 될 수 있습니다.

- 도보로 이동 가능한 수준에 있으면 장점으로 볼 수 있을 것 같습니다.

- 아파트에서 차로 10분 이내에 대형병원이 있는지 여부 또한 중요합니다.

- 향은 남향 / 남동 / 남서향 정도가 선호되는 편이고, 동향 / 서향 / 시세 결정 요인 북향등은 선호되지 않습니다.

- 향은 거실을 기준으로 판단합니다. 남향이 선호되는 이유는 해가 잘 들고, 겨울에 너무 춥지 않고, 여름에 너무 덥지 않기 때문입니다.

- 평면은 일반적으로 맞통풍이 잘되는 판상형이 선호됩니다. 최근에는 타워형 아파트가 많이 생기고 있는데, 타워형은 통풍에 문제가 있는 경우가 많습니다.

- 층은 고층 / 중층이 일반적으로 좀 더 비싸고, 저층은 상대적으로 저렴합니다.

- 시야가 트여 있는 조망이 선호되는 경향이 있으며, 강 / 호수 / 산 등 자연환경을 바로 볼 수 있는 곳을 선호하는 경향이 있습니다.

- 반대로 시야가 막혀있으면 상대적 가격 하락 요인으로 작용하기도 합니다.

- 일반적으로 대로변은 소음이 심한 편입니다.

- 특히 고속도로 근처는 소음이 상당히 심한 편이라, 고속도로에 가까운 동은 상대적으로 가격이 저렴합니다.

- 아무래도 소음이 심한 지역은 덜 선호되다보니 상대적으로 소형 평수를 고속도로 근처에 배치하는 것도 눈에 띄입니다.

- 서초푸르지오써밋의 경우에도 고속도로 근처에 소형 평수가 배치되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

- 주변에 철도가 있거나 자동차전용도로(강변북로 등)이 있는 경우에도 소음으로 인한 가격 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

- 주변에 개발이 예정되어 있으면 개발 호재가 가격에 선반영 되는 경우가 있습니다.

- 주변이 개발되면 자연스럽게 해당 지역 땅 값이 올라가기 때문에 아파트의 가격도 올라가게 됩니다.

- 이미 알려진 개발 정보는 현재 시세에 반영이 되었을 가능성이 큽니다. 따라서 개발 계획이 무산되면 해당 미래 가치만큼 하락할 가능성도 있습니다.

시세 결정 요인

본고는 전세가 주택구입에 레버리지로 이용되는 기능을 감안하여 이자율과 물가등 거시변수 들이 주택가격과 전세가격 변동에 미치는 영향을 단일 방정식 모형과 VAR 모형 두가지 틀을 통해 외환위기 전, 후, 글로벌 금융위기 이후 및 외환위기 이후 최근(확장 외환위기 이후) 기간 구분 분석하였다. 주택투자수익률 결정모형 추정결과 이자율은 외환위기 전과 후 음의 계수를 보였으며 전세 레버리지를통한 비용 절감 변수의 경우 양의 계수값을 보였다. 그러나 글로벌 금융위기 이후두 변수 모두 통계적 유의성이 없는 것으로 나타났는데 이는 최근 통화의 양적완화 과정에서의 저금리 기조와 관련이 있는 것으로 보인다. 한편 거시 설명 변수들중에는 글로벌 금융위기 이후엔 인플레이션이 통계적 유의성을 보였다. 이는 글로벌 금융위기 이후의 유동성 팽창에 따른 물가상승 요인이 주택가격 변동에 반영되고 있음을 나타낸다. 전세가 변동률 결정모형 추정 결과, 전 기간에 걸쳐 인플레이션이 통계적으로 유의하며 계수 값도 매우 큰 것으로 나타났으며 이는 물가 상승의 부담이 전세가격에 빠르게 반영되는 데 기인한 것으로 판단된다. 마지막으로 주택․전세가격의 공적분 불균형 오차가 모형의 거시경제변수들과 동태적으로 어떻게 연결되는 지를 파악하기 위하여 일반적인 VAR 모형을 구축 분석하였다. 추정결과 주택 및 전세가격의 불균형 오차에 물가, 환율, 주가 등 거시변수가 유의하게 영향을 미치는 시세 결정 요인 것으로 나타났다. 이러한 추정 결과는 글로벌 금융위기 이후 전세계적인 확대 통화정책 추이 하에서 인플레이션 억제 노력이 특히전세가격 안정을 위해 중요함을 시사하고 있다.

    20120930-60-3-04.pdf
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Tel : 시세 결정 요인 02-3210-2522, 2523 / Fax : 02-3210-2555 / E-mail : [email protected]

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표지

  • 한국주거환경학회
  • 주거환경
  • 住居環境 통권 제14권 제3호 (통권 제33호)
  • 2016.09
  • 29 - 40 (12 pages)

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초록 · 키워드 목차 오류제보하기

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Abstract
Ⅰ. 서론
Ⅱ. 이론적 논의와 선행연구 검토
Ⅲ. 아파트 거래 특성 및 연구모형
Ⅳ. 실증분석
Ⅴ. 결론
참고문헌


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