NPL투자기법

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▲ 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

NPL투자기법

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[신]나는 경매보다 NPL이 좋다개인도 고수입을 올리는 NPL 투자기법 총정리 개정증보판

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NPL이란?

NPL은 Non Performing Loan의 약자로서 부실채권이라고 하며, 금융기관의 대출금 중 3개월 이상 이자가 미납되어 회수가 어려운 채권을 말합니다. 금융기관에서는 자산의 건전성(BIS비율)을 높이기 위해 3개월 이상 연체된 채권을 매각, 유동화하여 회계상 손실 처리를 합니다. ‘자산유동화에 관한 법률’에 의거 금융기관의 부실채권을 매입한 유동화 회사는 이를 투자자에게 판매하게 되며 선순위의 우량한 채권을 매입한 투자자는 채권행사로 해당 물건의 낙찰이나 배당으로서 높은 수익을 창출할 수 있게 됩니다.

NPL 투자

배당투자방법

채권투자자가 채권을 매입 후 경매낙찰 금액에서 배당을 받는 방식입니다. 먼저 채권양수인이 부실 채권을 매입하여 근저당권을 이전받고, 담보물건 (아파트, 빌라, 주거용 오피스텔 등 주거용 부동산)을 경매에 부쳐 경매 낙찰 금액에서 배당을 받습니다.

투자 수익 부분은 채권 구입 가격과 채권 행사 권리 금액 (배당 기일까지 NPL투자기법 원금 및 이자) 또는 낙찰가와의 차액이며, 해당 배당채권은 낙찰가율이 높고, 담보력이 비교적 충분한 안전한 채권으로 안전한 수익이 보장됩니다.

유입투자방법

채권양수인이 채권을 매입 후 경매 입찰 일에 직접 입찰에 참여하여 낙찰을 받는 방법입니다. 먼저 채권양수인이 부실채권을 매입하여 담보 물건(아파트, 상가, 공장, 토지, 근린 생활 시설 등)을 경매로 진행하여 낙찰받아 채권구입가격과 경매물건 매각가의 양도차익 부분에서 수익이 발생합니다.

유입채권은 낙찰가율이 낮고, 담보력이 높은 채권으로서 채권행사 권리 금액이 낙찰 예상 가격보다 높아서 낙찰(유입)받기에 적합한 채권입니다. 따라서, 유입 투자 방식은 낙찰 경쟁에서 유리하고, 잔금대출을 많이 받을 수 있으며, 낙찰가를 기준으로 양도 소득세가 계산되므로 낙찰 가격에서 채권 매입가격을 뺀 만큼 양도세 혜택을 받게 됩니다.

NPL 매입

채권양수도계약 (Loan Sale)

부실채권을 매입한 뒤에 (채권양수도 및 근저당권 이전 방식) 근저당권 확보 후 채권자 지위를 넘겨받아 경매 절차를 수행하고 이후 매입한 채권을 재매각할 수 있고, 경매에서 배당을 받거나 경매에 직접 참여하여 (유입)소유권을 취득하는 매입 방식입니다.

론세일 방식으로 거래가 이루어진 경우 등기부등본상 근저당권자가 변경되어 투자자 입장에서는 서류상으로 투자의 안정성이 확보됩니다.

대위변제는 제 3자가 채무자를 대신하여 채권을 변제하고 구상권을 취득하게 되어 채권자의 권리를 승계받는 것입니다. 대위변제는 법정 대위변제와 임의 대위변제 두 가지 방법으로 나뉩니다. (하단 참고)

대위변제의 종류 01 법정대위변제

변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 인하여 법률상 채권자를 대위합니다. 여기서 변제할 정당한 이익이 있는 자란 변제를 하지 않으면 채권자로부터 집행을 받게 되거나 채무자에 대한 자기의 권리를 잃게 되는 지위에 있기 때문에 변제함으로써 당연히 대위의 보호를 받아야 할 법률상의 지위를 가지는 자를 말합니다. 불가분채무자, 연대채무자, 보증인, 담보물의 제 3취득자, 후순위 담보권자들이 이에 속합니다.

대위변제의 종류 02 임의대위변제

제 3자로서 변제할 정당한 이익이 없더라도 채권자의 동의를 얻어 대위로 변제하는 것을 말합니다. 제 3자가 채권자의 승낙을 받고 대위로 변제를 하였더라도 채무자의 승낙서가 없다면 대위자는 채무자에게 대항할 수 없기 때문에 채무자와 먼저 협의 후 동의를 구하고 채권자와도 대위변제 하겠다는 동의를 얻어야만 합니다. 이때 채권자는 정당한 이유없이 승낙을 거절할 수 없습니다. 임의대위변제를 실행 후 구상권을 취득하고 계속 이자를 쌓아 수익을 창출할 수 있습니다.

NPL 투자 효과

자금 부담 감소 NPL 매입비용이 부족할 경우, 근저당권부 질권설정을 하고 매입 금액의 100%까지 대출을 받을 수 있어 자금부담이 감소합니다. 양도세 절감 근저당채권(NPL)을 매입하여 채권 최고액 범위에서 직접 경매에 입찰하여 소유권 취득 후 매도 시 양도소득세를 절감 할 수 있습니다. 유입 시 낙찰 가능성 증가 해당 물건을 소유하고자 할 경우 채권 행사 권리 금액으로 직접 낙찰받아 유입이 가능하고, 채권 행사 권리 금액이 낙찰 예상가보다 높으면, 높은 가격에 입찰 참여가 가능하므로 일반 경매보다 낙찰 가능성이 증가합니다.

NPL투자기법

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    • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
    • 승인 2016.02.19 16:16
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      ▲ 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

      부동산경매기법에 NPL 투자기법이 가미되면 그 활용범위가 더욱 늘어난다고 할 수 있다. NPL 투자기법에는 다양한 방법이 있고 그 투자기법을 살펴보면 크게 배당금수령기법, 유입투자법, 채권회수기법, 재매각활용기법, 방어입찰기법, 양도세절감기법, 증여세절감기법 등이 있다. 지난번 살펴본 배당기법에 이어 채권회수기법에 대해 살펴보기로 하자.

      부동산은 구입하여 매각을 하게 되면 매각금액에서 구입금액을 차감한 차액에 관하여 양도소득세를 부담하여야 한다. 일반적으로 부동산의 양도소득세의 세율은 다음과 같다.

      부동산은 이러한 양도소득세가 있지만 NPL 양도세절감기법을 활용하면 양도소득세를 확실하게 절감하는 효과가 나타난다. 이는 NPL의 특성상 부실채권으로 인한 손실의 가능성이 있기 때문에 정부에서는 위험자산으로 분류하여 세금을 부과하지 않기 때문에 나타나는 현상이다.

      양질의 NPL 채권을 매입하고 차익실현을 하는 방법과는 별도로 부동산을 매수하는 전략으로 활용하게 되면 매입가격에서 NPL 채권의 수익이 발생하면 그 수익만큼의 비용을 높여서 매입하는 효과가 있기 때문에 차후 부동산을 매각할 떼 양도세를 절감하는 효과를 볼 수 있는 것이다.

      예를 들면 감정가격 10억인 부동산 물건이 경매로 나왔는데 금융기관이 부동산을 담보로 대출을 해주고 근저당 설정한 금액이 8억4,000만원이고 대출원금이 7억인 NPL 채권을 6억에 매입하여 8억4,000만원에 낙찰을 받은 경우를 살펴보면 다음과 같이 정리할 수 있다.

      첫째, NPL 채권의 배당시 수입금은 배당금액 8억4,000만원에서 채권 매입금액 6억을 차감하면 1억4,000만원이 된다.

      둘째, 본인이 입찰하여 8억4,000만원에 낙찰을 받은 경우 NPL 채권의 배당 수익금으로 1억4,000만원의 이익을 실현한 이후에 낙찰을 받은 부동산을 낙찰을 받은 가격과 동일한 8억4,000만원에 매각을 하게 된다면 실질적인 부동산의 매입가격이 8억4,000만원이기 때문에 양도차액이 없어 양도소득세를 납부하지 않아도 된다. 이는 매입금액과 매도금액의 차이가 없기 때문이다. 그로인해 1억4,000만원에 대한 양도소득세의 납부 비용을 절감하는 효과를 볼 수 있는 것이다.

      부동산을 경매로 구입하는 것은 시세보다 저렴하게 구입하고자 하는 목적이며 이는 비용을 최소화하고 수익을 극대화 하기위한 방편이다. NPL 투자기법의 양도세절감기법은 이러한 부동산 경매의 장점과 NPL이라는 채권의 특성을 결부시켜 비용을 절감하는 NPL 투자기법이다.

      이러한 투자기법은 부동산 경매물건에 대한 권리분석과 배당분석이 선행되고 NPL 채권에 대한 수익성 분석이 정밀하게 이루어 질 때 수익을 창출하고 비용을 절감할 수 있는 방법이다. 이를 참고하여 경매로 입찰을 준비하고 있다면 NPL 매입을 통한 접근법을 활용해 보자.

      NPL투자기법

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        • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
        • 승인 2016.01.15 11:34
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          ▲ 이영구

          [굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매기법에 NPL 투자기법이 가미되면 그 활용범위가 더욱 늘어난다고 하 수 있다. NPL 투자기법에는 다양한 방법이 있고 그 투자기법을 살펴보면 크게 배당금수령기법, 유입투자법, 채권회수기법, 재매각활용기법, 방어입찰기법, 양도세절감기법, 증여세절감기법 등이 있다. 지난번 살펴본 배당기법에 이어 유입투자법에 대해 살펴보기로 하자.

          NPL 유입투자기법
          NPL 유입투자기법은 부동산경매를 통한 매입을 목표로 하는 방법이다. 일반적으로 부동산을 경매로 낙찰받기 위해서는 경매물건에 최고가격에 입찰하여야 낙찰을 받을 수 있다. 이러한 낙찰을 보다 확실하게 받기위해 근저당채권을 매입하는 것이 NPL 유입투자기법이다.

          NPL 유입투자기법을 활용하기 위해서는 다음의 내용을 분석할 수 있어야 한다.

          첫째, 권리분석을 해야한다. 부동산경매 입찰시 대상물건의 등기부상의 권리분석을 통해 유입하고자 하는 채권의 순위를 알아야 한다. 가능한 1순위 근저당 채권을 유입하는 것이 손실을 줄이는 방법이다. 후순위 채권을 매입하는 경우 시세분석에 오류가 생기면 추가 부담이 발생하기 때문이다.

          둘째, 숨어 있는 권리의 존재를 찾아내고 분석할 수 있어야 한다. 대표적인 숨은 권리로는 선순위 임차인, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등의 존재 유무를 파악하고 분석하여 낙찰시 추가로 부담하는 비용에 대한 준비를 하고 입찰에 참여해야 한다.

          특히, 유치권의 경우에는 그 행사자의 권리표현 시점이 막연하여 위험에 노출 될 수 있다. 최근 낙찰된 2015타경 1034사건은 충남 서천군 마서면 당선리에 위치한 모텔 물건의 경우로 그동안 경매가 진행되어 3차의 유찰과 1번의 변경을 거치고, 4차로 진행되는 경매기일 바로 전날 유치권신고서를 제출하여 입찰참여자들에게 추가부담을 부담하게 하여 참여를 기피하게 하는 사례가 있었다.

          경매개시결정일인 2015년 2월 4일로부터 입찰일인 2016년 1월 5일까지 근 11개월이 지난 시점에서 그것도 아무도 예측할 수 없도록 경매일 바로 전날 유치권신고를 하여 경매참여자들이 유치권에 대한 분석을 할 수 있는 시간적 기회마저 차단한 경우이다.

          유치권신고자와 낙찰자의 관계를 알 수는 없지만 이러한 경우에는 일반적으로 입찰을 준비하는 경매참여자들에게 분석할 수 있는 시간을 주지 않고 위협을 가하여 본인이 유리하게 낙찰 받으려는 전략으로 사용된다.이로 인해 당일 경매참여자는 낙찰자 1명인 것으로 나타나 채권자등 이해관계자들이 위계에 의한 경매방해죄로 소송이 제기될 가능성이 있을 것으로 보인다.

          셋째는 조세채권과 임금채권의 배당금을 산출 할 수 있어야 한다. 당해세에 해당하는 조세채권이나 우선배당 권리를 갖는 임금채권의 경우에는 일반적으로 파악이 어려운 상태이다.이러한 내용은 이해관계자가 아니면 파악하기 어려운 내용으로 이해관계자와 접촉이 가능한 NPL 전문가를 통해 해결할 NPL투자기법 수밖에 없는 실정이다.

          위의 사항들을 분석하고 배당금에 대한 사전 검증을 마치고 근저당채권을 NPL 기법으로 저렴하게 매입하여 배당금액에 입찰을 한다면 배당금액 만큼의 시세차익을 보고 입찰하는 효과가 있고, 본인이 낙찰금액을 좀 더 높게 책정한 경우에는 비용을 절감하고 낙찰 받는 효과를 가져 온다.

          경매는 일반매매와 달리 권리분석과 숨은 권리, 명도의 과정을 거쳐야 한다. 특히 NPL기법을 활용한 경우에는 배당금 산정법을 알아야 본인이 인수한 채권의 배당금을 산출할 수 있다.

          특히, 정확한 내용을 알 수 없다는 복병이 도사리고 있다. 조세채권의 경우와 선순위 채권의 경우에는 하루하루 연체금액이 늘어나기 때문이다.

          이러한 위험이 있기 때문에 정부에서는 NPL기법을 활용한 근저당채권의 매매로 인한 수익에 대하여 세금을 부과하지 않고 있다. 이는 위험을 감수하고 수익을 창출하는 NPL 채권의 특성상 고수익을 올릴 수 있지만 보이지 않는 위험이 있다고 보고 접근하여야 한다.

          NPL 채권을 활용한 유입투자기법을 활용하는 경우에는 그 수익의 범위를 너무 많이 보지 말고 일정비용을 위험비용으로 산정하고 수익금의 일부를 부대비용으로 사용할 것을 고려하고 매입하여 경매에 참여한다면 보다 안전한 투자가 될 것이다.

          부동산경매 시장에서 NPL 기법을 사용하는 것은 가장 훌륭한 투자방법이다. 어짜피 입찰한다면 비용을 절감할 수 있는 NPL 기법을 활용하여 비용을 절감하고 수익을 극대화 시키는 노력이 필요하다.

          NPL투자기법

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          품목정보
          출간일 2022년 03월 15일
          쪽수, 무게, 크기 412쪽 | 862g | 189*257*30mm
          ISBN13 9791189090548
          ISBN10 1189090546

          책소개 책소개 보이기/감추기

          목차 목차 보이기/감추기

          01. 부실채권(NPL)이란? _14
          1. 부실채권이란 무엇인가? _14
          2. 부실채권 발생과 분류기준 _15
          3. 부실채권의 국내 도입 경위와 탄생 배경 _15
          4. 부실채권의 종류 _17

          02. 부실채권 왜 매각하는가? _19
          1. 부실채권을 매각하는 이유 _19
          2. 은행들이 NPL을 매각하는 방식과 흐름 _21

          제2장 부실채권(NPL) 매입 유형과 투자전략

          01. NPL 투자의 장점(NPL과 경매의 비교) _26
          1. 부실채권 매입의 장점 _26
          2. 부실채권 매입의 단점 _26
          3. 사례를 통한 NPL과 경매의 비교 [2015타경25524] _27

          02. 부실채권의 매입 유형 _30
          1. 채권양수도계약(Loan Sale) _30
          2. 입찰참가이행조건부채권양수도계약(사후정산 방식) _36
          3. 채무인수계약(채무자변경 계약) _38
          4. 혼합방식(입찰대리계약) _40
          5. 부실채권 매입유형별 장단점 _42

          03. 부실채권 투자에 필요한 필수 용어 _45
          1. 채권행사권리금액이란? _45
          2. 방어입찰이란? _47
          3. 잔존채권이란? _51
          4. 차액약정보전금이란? _54

          04. 부실채권(NPL) 어디서 찾나? _56
          1. 유동화회사 홈페이지를 통해서 찾는 방법 _56
          2. 금융감독원 전자공시시스템 http://dart.fss.or.kr 02-3145-5114 _62
          3. 기타중소유동화회사(회사가 소멸되거나 전화번호가 바뀔 수 있음) _63

          05. 부실채권 협상 및 가격 산출 방법과 순서 _64
          1. 부실채권 협상 및 가격 산출 방법과 순서 _64
          2. 협상가격 산출 방법 및 순서 _68

          06. 대부법인 등록과 관련 법규 _73
          1. 대부업이란? _73
          2. 대부업 등록에 대해서 알아야 하는 이유 _73
          3. 대부업 등록 자격 요건(금융위원회 및 지자체 등록 신청 자격 요건 비교) _74
          4. 대부업 등록처 _74
          5. 금융감독원에 대부업 등록 구비서류 _75
          6. 신규 등록 절차 _75

          제3장 부실채권(NPL)으로 성공한 사례분석

          01. Loan Sale(채권양수도계약) 방식으로 성공한 사례 _94
          1. 2020타경2689(론세일로 배당받은 사례) _94
          2. 2019타경1151(NPL 매입 후 12일 만에 배당 확정) _99
          3. 2019타경7787(몰수 보증금 되돌려 받은 사례) _106
          4. 2020타경17414(NPL 배당 사례) _120
          5. 2014타경5295(배당으로 성공한 사례)_144

          02. 입찰참가이행조건부채권양수도계약(사후정산)으로 성공한 사례 _170
          1. 2020타경1470(동대문 상가. 디자이너클럽) _170
          2. 2020타경24252(거제도 바닷가 토지) _178
          3. 2019타경25273(거제 한려수도 숙박업소) _193
          4. 2020타경25088(거제 양식장 및 유기농 채소 농장) _201
          5. 2013타경21559(사후정산으로 성공한 상가) _215

          03. 채무인수계약(채무자변경계약)으로 성공한 사례 _235
          1. 2020타경7110(론세일로 매입하여 채무인수계약으로 유입한 사례) _235
          2. 2013타경6980(채무인수로 유입한 상가) _261

          04. 입찰대리계약(혼합방식) 사례 _281
          1. 2020타경8706(입찰 대리 계약) _281
          2. 2019타경25447(혼합방식으로 NPL을 권유한 사례) _285

          제4장 부실채권(NPL)에서 숙지해야 할 사항과 투자 범위 넓히기

          01. 법원의 배당절차 _290
          1. 채권계산서를 제출한다 _290
          2. 배당표를 점검하여 배당금액이 맞는지 확인해 본다 _291
          3. 원인서류를 준비한다 _291
          4. 대리인으로 참석할 경우 위임장을 2통 준비해야 한다 _292
          5. 출급명령서를 가지고 보관계로 간다 _292
          6. 환급을 받는다 _292
          7. 부기 환부신청을 한다.(잔존채권이 있는 경우에만 해당) _293

          02. 대위변제 _294
          1. 대위변제란? _294
          2. 변제자 대위란? _294
          3. 대위변제의 요건 _294
          4. 구상권이란? _295
          5. 법정대위 _295
          6. 임의대위 _296
          7. 대위변제의 효과 _297
          8. 대위변제 대상 물건 _297
          9. 대위변제한 채권도 근저당권부 질권 대출이 가능한가? _299
          10. 대위변제시 주의사항 _300
          11. 대위변제 수익률은 얼마나 될까? _300
          12. 대위변제 물건 찾은 후 실행 단계 _303

          03. 파생상품투자(GPL) _308
          1. 개인 근저당권 할인해서 매입할 경우 _308
          2. 후 순위 근저당권투자 _324
          3. 근저당권부질권 투자 _334

          제5장 특수물건과 부실채권(NPL)

          저자 소개 (2명)

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          NPL 투자의 장점(NPL과 경매의 비교)

          1. 부실채권 매입의 장점
          ① 부실채권은 금융기관의 근저당권을 원금 내지는 연체이자를 할인하여 매입할수 있다는 것이 장점이다.
          ② 채권을 담보로 근저당권부질권 대출을 받을 수 있으며 실제로 투자한 금액에비하여 대출을 높게 받을 수 있다.
          ③ 부실채권을 매입하면 여러 가지 투자 방법으로 진행할 수 있는 장점이 있다. 채권을 매입한 후 재매각하거나 경매 진행으로 배당을 받을 수 있고 필요시에는유입을 통해서 낙찰을 받을 수 있다.
          ④ 재매각이나 배당으로 투자하는 경우는 경매에 비해서 투자금 회수기간이 짧고회수 시점도 예측이 가능하다.
          ⑤ 배당을 받는 방식으로 투자를 할 경우에는 제3자가 낙찰을 받게 되고 투자자는채권행사권리금액만큼 배당을 받을 수 있고 배당에서 부족한 금액은 해당 경매계에 부기문을 받아서 잔존채권으로 권리행사를 할 수 있다.
          ⑥ 유입의 방식으로 투자를 할 경우는 채권행사권리금액으로 유입(낙찰)을 하여 취득하기 때문에 부동산 매각 시 양도소득세를 절감할 수 있다.
          ⑦ 일반 경매 입찰보다는 채권매입 후 입찰에 참여하는 것이므로 최고가매수신고인으로 선정될 가능성이 매우 높다.

          2. 부실채권 매입의 단점
          ① 채권에 비하여 담보가 부실할 경우 손실이 날 수 있다. 즉, 담보의 가치 평가를잘못하고 채권을 매입하면 손실로 이어진다.
          ② 근저당권을 담보로 근저당권부질권 대출을 받을 수 있지만 종결될 때까지 근저당권부 대출 이자를 납부해야 한다.
          ③ 유입이 목적이라면 채권매입으로 인하여 초기 자금이 많이 들어갈 수도 있다.
          ④ 채권매입 후 채무자가 회생 신청을 하면 경매가 정지될 수 있다.(이때 근저당권부질권 대출을 받았을 경우 이자 납입 기간이 길어진다.)

          3. 사례를 통한 NPL과 경매의 비교
          ① 소유자 겸 채무자 홍*옥은 2005년 4월 29일 약 470,000,000원에 분양을 받고전유부분만 소유권이전등기를 하고 대지권은 미등기 상태로 같은 해 11월 17일 대출을 받았다.
          ② 2015타경25524의 채권 내용을 분석하면 미*농협협동조합에서 2005년 11월 17일 원금 250,000,000원을 대출해 주고 채권최고금액 300,000,000원을 근저당권을 설정했다.
          ③ 소유권이전 당시 미입주 물량이 많아서 상가가 공실 상태였고 이자 및 관리비가 연체되기 시작했다.
          ④ 경매가 진행되고 시행사인 **개발로부터 체납관리비 명목으로 35,000,000원의 유치권 권리가 신고 되었다.
          ⑤ 대지권 미등기와 유치권 행사가 진행되어 감정가격 310,000,000원의 상가가 최저가격 106,330,000원까지(감정가격 대비 34%)내려갔다.
          ⑥ 미*농협의 채권양수인인 농협자산관리회사에서는 채권원금 및 연체료에 비하여 경매 최저금액이 현저히 낮아진 점을 감안하여 채권을 매각할 수밖에 없는 입장이다.
          ⑦ 원금 2.5억 원과 연체이자를 포함하여 채권행사권리금액이 4.6억 원이 넘었다. 이 채권을 할인해서 152,000,000원에 매입하였다.
          ⑧ 채권 재매각이나 배당 유도를 통해서 배당을 받을 수도 있었지만 최초에 유입을 목적으로 채권을 매입하였다.
          ⑨ 2016년 6월 10일 입찰에 참여한 8명이 경쟁을 하였는데 최저가 34%에 97%의 높은 금액으로 최고가매수신고인으로 선정되었다.
          ⑩ 2등 입찰가를 보면 당연히 배당이 가능했다. 입찰에 참여한 사람들 모두가 어리둥절했을 것이다. 필자는 채권매수인에게 위임장을 받아서 대리인으로 NPL투자기법 입찰에 참여했었다.
          ⑪ 2016년 8월 3일 대금을 납부하고 소유권이전을 한 다음 대지권 미등기를 복구했고 유치권 권리자와 소송을 통해서 약 10개월 만에 점유권을 돌려받고 상호청구금액은 없는 것으로 합의하여 마무리했다.
          ⑫ 현재는 임대(보증금 2천만 원에 월세 130만 원 정도)가 나갔고 상권도 안정되었으며 매매로는 3억 원 이상이 가능하고 대출을 받아도 매입가격의 80%(약 2억4천만 원)정도가 가능하다. 무엇보다도 매매 시 매입금액 3억 원과 취·등록세를 포함한 금액까지는 양도소득세가 없다.

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          세상은 보는 관점에 따라서 극과 극으로 보일 수 있다. 가까이서 보면 나무가 보이고 멀리서 보면 숲이 보인다. 우익과 좌익도 어느 쪽에서 보느냐의 차이다. 위에서 보면 아래가 보이고 밑에서 보면 위가 보이듯 상향과 하향도 관점의 차이다. 집중과 균형에도 한눈으로 보느냐 두 눈으로 보느냐의 차이가 아니겠는가?

          암울하고 불안한 이 현실을 어떻게 이겨내야만 하는가?
          코로나로부터 자신과 가족을 무사히 지켜내고, 다시 맞이할 아름답고 행복한 세상에는 어떻게 살아야 할까?

          자신이 어느 자리에서 보는가의 차이이다. 현명하고 지혜롭게 자신의 위치를 선택하고 결정하는 사람은 태산이 무너진다 해도 살아남을 수 있다는 뜻이다.

          인간은 가치 선택적 존재이다. 즉 선후본말(先後本末) 판단의 지혜가 있기 때문이다.
          (맹자,공손추 상) 無是非之心 非人也 是非之心 智之端也 라는 글귀가 있다.
          무시비지심 비인야 = 옳고 그름을 가려냄이 없다면 사람이 아니요, 시비지심 지지단야 = 옳고 그름을 가리는 것은 지혜의 근본이라고 한다. 우리는 어느 것이 옳고 그르다는 것을 잘 알고 있다.
          다만 생각의 차이 기질의 차이 때문에 옳은 것이 옳고, 그른 것은 그르다 라고 단정하지 못할 뿐이다. 지혜로운 삶, 풍요로운 삶, 미래가 행복한 삶을 준비하고 설계하는 것은 인간이면 누구나 잘할 수 있다.

          -분당 NPL경매학원에서
          어영화

          회원리뷰 (21건) 리뷰 총점 9.7

          부동산 재테크를 하는 사람들이라면 경매에 대해서 관심이 많은 것이다. 다만 관심이 많지만 절차가 복잡하고 여러가지 권리관계를 분석하고 시간이 많이 할애되기에 부담을 많이 갖게 된다. 그렇기에 일반인들이 선뜻 경매를 하기에 마음만 앞서고 실행에 옮기기는 쉽지 않다. 다만 실제 부동산 재테크로 성공한 사람들을 보면 최종적으로는 경매를 통해서 부를 창출하는 경우가 많이 발;

          부동산 재테크를 하는 사람들이라면 경매에 대해서 관심이 많은 것이다. 다만 관심이 많지만 절차가 복잡하고 여러가지 권리관계를 분석하고 시간이 많이 할애되기에 부담을 많이 갖게 된다. 그렇기에 일반인들이 선뜻 경매를 하기에 마음만 앞서고 실행에 옮기기는 쉽지 않다. 다만 실제 부동산 재테크로 성공한 사람들을 보면 최종적으로는 경매를 통해서 부를 창출하는 경우가 많이 발생한다.

          이러한 시점에 알게된 NPL 투자 사실 본 책을 보기 전에는 NPL 투자라는 부분을 잘 인지하지 못하고 있었다. 하지만 본 책을 통해서 부동산 재테크의 꽃은 NPL이구나 하는 생각을 가져보게 된다.

          책의 가장 큰 장점은 일반인도 NPL 투자를 할 수 있다는 자신감을 주는 부분이다. 꼭 전문가의 분야가 아닌 일반인도 NPL 투자를 통해서 수익 창출이 가능하다는 정보를 독자들에게 제공해주고 있다. 책의 저자는 현재 분당에서 NPL 관련 학원을 운영중이며 실제로 대부법인을 설립하여 현 제도하에서 일반인 NPL 투자 제약을 대부법인을 통해서 NPL 투자를 할 수 있게 해주며 경매를 포함한 NPL 투자에 대해서 자문을 해준다.

          또한 책에는 NPL 투자의 장점만 나열하지 않고 NPL 투자의 단점을 포함한 전반적인 내용을 다루고 있다. 무엇보다 NPL 투자의 장점은 수익성 확보에 있다. 책에서는 저자가 여러 실제 100% 사례를 가지고 일반인이 어떻게 NPL 투자를 통해서 수익을 창출하는가에 대한 내용을 담고 있다. 아마도 처음 NPL 투자를 접하는 독자들은 책을 통해서 NPL 투자의 접근 방법을 알 수 있게 된다.

          개인적으로 여러 사례를 통해서 실전 NPL을 간접적으로 경험해 보았다는 것이 가장 큰 장점이라 생각된다.

          나는 부동산 공부를 시작한지 얼마 안된 부린이다. 부동산 투자 분야가 정말 많기도 하고 공부할 것도 많다는 것을 많이 느낀다. 아파트, 상가, 토지투자 등 투자 대상으로 분류한 것도 있지만 경매 등 특수한 분야도 있다. 경매를 조금씩 접하면서 배운 개념이 있다. 바로 NPL이다. NPL(Non-Performing Loan, 금융회사 부실채권)은 금융기관에서 대출을 해주고 근저;



          나는 부동산 공부를 시작한지 얼마 안된 부린이다. 부동산 투자 분야가 정말 많기도 하고 공부할 것도 많다는 것을 많이 느낀다. 아파트, 상가, 토지투자 등 투자 대상으로 분류한 것도 있지만 경매 등 특수한 분야도 있다. 경매를 조금씩 접하면서 배운 개념이 있다. 바로 NPL이다.


          NPL(Non-Performing Loan, 금융회사 부실채권)은 금융기관에서 대출을 해주고 근저당권을 설정한 후 채무자가 3개월 이상 이자를 미납할 경우 분류되는 채권이다. 이 때 NPL투자기법 금융회사는 대출원금보다 낮은 가격에 매각하거나 유동화하고자 한다.


          부실채권 투자는 많은 장점이 있는 반면, 담보의 가치 평가를 잘못할 경우 큰 손실로 이어질 수 있다는 단점도 있다. 리스크가 큰만큼 수익도 클 수 있는 상품이다. 그만큼 권리분석을 잘해야 해서 초보자들이 어려워하는 분야이기도 하다.


          저자는 실제로 NPL 경매학원을 운영하는 실무진으로 NPL의 실무를 다룬다. 실제 거래 경험을 통한 사례를 통해 어려운 개념들을 설명해 간다. 실무에서 사용하는 많은 용어와 문서들을 통해 NPL 투자를 실행하는 투자자들에게 실질적인 도움을 준다.


          책은 총 5부분으로 NPL투자기법 나뉜다. 1장에서는 NPL의 개념에 대해서 설명한다. 부실채권의 특징과 부실채권 투자의 장점과 단점, 유의사항 등에 대해 다룬다.


          2장에서는 실제 사례를 통해 경매와 NPL의 차이를 분석하고, 투자의 포인트를 강조한다. 채권양수도계약, 입찰참가이행조건부채권양수도계약, 채무인수계약, 혼합방식 등 4가지 방식의 부실채권 매입유형의 장단점을 분석한다.


          부실채권 투자에서 자주 사용하는 채권행사권리금액, 방어입찰, 잔존채권, 차액약정보전금에 대한 자세한 설명을 덧붙인다. 일반인이 접근하기 쉽지 않은 부실채권을 찾아서 가격을 산출하고 협상하는 방법을 순서대로 일러준다. 저자들이 알려주는 대로 따라가다 보면 실제 투자로까지 이어질 수 있다.


          3장에서는 4가지 채권매입 유형별 부실채권 투자 성공사례를 분석한다. 다양한 사연을 가진 각 분야의 12가지 투자사례를 통해 미리 체험해보고 공부할 수 있는 꺼리를 제공한다.


          4장에서는 법원의 구체적인 배당절차와 대위변제권, 부동산 파생상품인 GPL에 대해 다룬다. 기존에는 전혀 알지 못했던 분야라 생소하기도 하고, 어렵기도 하지만 부동산 투자에 더해 부동산 관련 분야을 넓힐 수 있는 계기가 될 수 있다.


          마지막 5장에서는 경매도 특수 경매가 있듯이 특수물건과 결합된 부실채권(NPL) 투자 사례 4건을 다룬다. 가장 어려운 분야이기는 하지만 일반물건과 다르게 특수물건의 매력이 있다. 물론 다양한 법적인 부분과 연결되어 있어 주의가 요구되지만 부동산 투자와 함께 병행할 매력이 있다.


          부동산 공부를 하면서 부실채권 투자에 대한 공부는 전혀 생각하지 못했던 분야다. 하지만 법과 관련되어 사전에 공부하고 권리분석만 잘 한다면 괜찮은 수익을 낼 수 있는 새로운 NPL투자기법 투자처가 될 것이라 확신한다.

          * 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

          NPL이란 무엇인가? 경매에 관심있어서 여러 서적이나 유튜브 등의 영상을 통해 정보를 얻어가며 공부하고 있었는데, 사실 NPL( 부실채권)에 대해서는 말만 들어보았지 접할 기회가 많지 않았던 것 같다. 그러던 와중에 NPL 이론과 실무에 대해 잘 나온 서적이 나왔다고 해 접하게 되었다. "현직 NPL경매학원 원장이 큰 맘 먹고 공개하는 진짜 사례를 담은 부;

          경매에 관심있어서 여러 서적이나 유튜브 등의 영상을 통해 정보를 얻어가며 공부하고 있었는데, 사실 NPL( 부실채권)에 대해서는 말만 들어보았지 접할 기회가 많지 않았던 것 같다.

          그러던 와중에 NPL 이론과 실무에 대해 잘 나온 서적이 나왔다고 해 접하게 되었다.

          "현직 NPL경매학원 원장이 큰 맘 먹고 공개하는 진짜 사례를 담은 부실 채권이 투자의 정통 교과서"

          특히 위의 앞표지 책소개글의 '큰 맘 먹고' 라는 문구가 무척 흥미가 가기도 하고 신뢰감도 들었다.

          이 서적의 저자 어영화, 어은수는 전문적으로 NPL경매 방법을 교육하는 분당 NPL경매학원의 원장과 부원장으로 이 서적은 학원 교재로 사용하기 위한 목적과 NPL에 관심있는 이들에게 NPL투자기법 대중적으로 알리고 직접 협상과 투자로 가기 위한 방향을 주기 위해 집필했다고 한다.

          부실채권이란 금융기관에서의 대출이나 지급 보증 중 이자나 원리금을 제 때 회수하지 못해 3개월 이상 미납된 돈으로, 영어로 Non Performing Loan이라고 하며 줄인 말로 NPL 이라고 한다.

          금융권은 이 부실채권을 크게 5가지 이유로 매각하게 되는데 그 부실채권을 매입 시 여러 장점에 대해 이 서적은 자세히 다루고 있다.

          그러나 한편으로는 부실채권 매입 시 장점만 있는 것은 아니다. 담보의 가치 평가를 제대로 못하고 매입하거나 채무자가 회생 신청을 하게 되는 경우 등 여러 리스크 사례 들이 있기에 부실 채권 경매는 정말 제대로 공부하고 들어가야 겠다는 생각이 들었다.

          책은 크게 5장으로 나뉘어져 있다.

          1장은 부실채권(NPL)의 내용과 매각 이유에 대해 정리되어 있다.

          2장은 부실채권(NPL) 매입의 장단점 및 여러 유형과 투자 전략 등 기본 이론에 대해 잘 알려주어 NPL에 대한 개념과 궁금증에 대해 이해하게 되었다.

          3장은 본격적인 여러 사례들의 성공 사례와 유형에 대해 분석해주며, NPL에 대해 거리감이 좁혀지게 되었다.

          4장과 5장은 NPL 기초에서 한단계 올라간 법원 배당절차나 특수 NPL투자기법 물건 등에 대한 세부적인 내용으로, 어렵게 느껴지는 내용들이 많아 1~3장 내용을 제대로 숙지하고 읽어보면 좋을 것 같다.

          근래 어마어마하게 올라버린 수도권 부동산과 경기침체 속에 유행처럼 번지는 경매 시장에서 제대로 된 정보와 공부가 절실한 것 같다.

          이 서적은 NPL의 대한 정보가 거의 전무했던 나같은 이들에게도 이해가 쉬워 기본 개념잡기가 수월했고 생생한 여러 사례들의 내용들이 정말 많은 도움이 되었다.

          부디 이 서적이 나에게 실질적인 투자로 이어지는 시발점이 되기를 빌면서, 경매와 특히 NPL에 대해 관심있는 분들은 꼭 한번 접해보시길 적극 권해본다.


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