거래 내용

서울 가락시장에서 배추 팰릿 하차거래 시범사업이 시작됐다. 출하자들은 비용 증가를 우려하고 있어 제도 정착이 쉽지 않을 것이라는 관측이 나온다. 강원 강릉시 왕산면 안반데기에서 산지유통인들이 화물차에 팰릿을 깐 후 그 위에 배추를 쌓아 올리고 있다. 오른쪽 사진은 거래 내용 가락시장에서 배추를 하차하는 모습.

서울 가락시장에서 배추 팰릿 하차거래 시범사업이 시작됐다. 출하자들은 비용 증가를 우려하고 있어 제도 정착이 쉽지 않을 것이라는 관측이 나온다. 강원 강릉시 왕산면 안반데기에서 산지유통인들이 화물차에 팰릿을 깐 후 그 위에 배추를 쌓아 올리고 있다. 오른쪽 사진은 가락시장에서 배추를 하차하는 모습.

지난해 출하자와 중도매인들 반대로 도입이 무산됐던 서울 가락시장 배추 팰릿 하차거래 시범사업이 시작됐다. 시범사업 시행으로 이해관계자들이 제기했던 여러 우려가 해소되는 모양새지만 비용 부담의 주체가 누가 될지 정해야 하는 난관이 남아 있어 완전 정착까지 시간이 걸릴 것이라는 관측이 나온다.

◆서울시공사 배추 팰릿 하차거래 시범사업에 나서=서울시농수산식품공사에 따르면 8월말부터 대아청과와 서울청과 등 거래 내용 도매시장법인들이 산지 출하자들과 협의해 배추 팰릿 하차거래 시범사업에 나섰다.

공사는 지난해 배추 팰릿 하차거래 계획을 발표했지만 출하자와 중도매인들 반대로 명확한 도입 시기를 결정하지 못한 채 정책이 표류해왔다.

출하자들은 주로 산지작업 여건 미비와 비용 증가 부담을, 중도매인들은 팰릿 하차거래 시행으로 ‘재’가 사라지는 것을 반대 근거로 내세웠다. 재는 차량 단위 경매 때 차량 한대에 실린 물량의 20%에 실제 등급과 관계없이 이등품 가격을 일괄 적용하는 관행으로, 하차거래를 시행하면 재 적용은 불가능해진다.

그러다 올해 6월 가락시장 시장관리운영위원회에서 배추 팰릿 하차거래 도입을 더이상 미룰 수 없다는 데 공감대가 모였고, 이에 산지에서 직접 시범사업을 진행하자는 의견이 제시된 것으로 알려졌다.

◆출하자 “산지 팰릿 적재작업 이상 없어”…중도매인 “하차거래 장점도 많아”=이번 시범사업에서는 고랭지 등 산지에서 팰릿 적재작업이 가능한지를 검증하는 데 초점이 맞춰졌다. 기존 차상거래에선 배추망을 화물차 위에 싣고 그 위에 덮개만 고정하면 돼 작업이 어렵지 않았다는 게 출하자들 주장이었다.

반면 하차거래에선 팰릿 위에 배추망을 쌓고, 또 이 팰릿을 차로 올려야 하는 작업이 추가되기 때문에 평지가 적고 대부분 비탈인 고랭지에선 작업이 어려울 것이란 예상이 많았다.

하지만 시범사업 시행 결과 출하자들 우려와는 달리 산지 팰릿 적재작업에 큰 무리는 거래 내용 없는 것으로 나타났다. 시범사업에 참여한 김시갑 강원고랭지무배추공동출하연합회장은 “화물차에 먼저 팰릿을 깔아놓고 그 위에 배추망을 쌓는 방식으로 작업하니 큰 어려움은 거래 내용 없었다”며 “지게차를 사용하지 않아도 작업이 가능할 것으로 보인다”고 평가했다.

또 가격과 물류 효율 등 하차거래 시행에 따른 장점이 상당하다는 분석도 내놨다. 김 회장은 “하차거래를 해도 차상거래 때와 가격 차이가 없는데, 재가 없어지다보니까 출하자 입장에선 이익이 늘어났다고 볼 수 있다”며 “배추를 하차하고 화물차가 바로 산지로 돌아갈 수 있게 돼 차량 공급도 원활해졌다”고 귀띔했다.

중도매인들도 긍정적인 반응을 보였다. 한 중도매인은 “기존 차상거래 때는 배추를 구매한 후 물건을 차에서 내리기 위한 인력을 추가로 고용해야 하지만 팰릿 단위 하차거래 때는 이같은 비용을 절감할 수 있었다”며 “특히 차상거래 때는 단일한 품위의 제품만 구매할 수 있었지만 하차거래에선 다양한 품위의 물건을 구비할 수 있다는 점에서 영업 경쟁력을 높일 수 있을 것”이라고 밝혔다.

◆관건은 비용 부담…출하자 “지원 이뤄져야”=시범사업에 참여한 출하자들은 산지작업이 가능하다는 데는 모두 동의했지만 비용 부담에 대해선 여전히 난색을 표했다.

김시갑 회장은 “일단 기존 차상거래 때 작업시간이 평균 1시간이었다면 팰릿 위에 싣는 작업은 1시간40분 이상 걸렸다”며 “작업팀에 1차당 작업비를 주게 돼 있는데 작업시간이 늘어나자 작업비를 올려달라고 요구하고 있는 상황”이라고 전했다.

이광형 한국농업유통법인중앙연합회 사무총장은 “기존에는 화물차에 배추 1000망을 실었지만 팰릿 위에는 약 700∼800망만 실을 수 있어 적재량이 줄었다”며 “거기다 망 대신 골판지 상자까지 사용해야 한다면 추가 비용이 화물차 1대당 100만원가량 늘어날 것으로 예상된다”고 말했다.

시범사업에 참여하지 않은 산지농협에서도 비용 증가를 우려했다.

유영환 강원 대관령원예농협 조합장은 “여름철 비가 오는 기간에는 작업이 어렵기 때문에 산지마다 작업장을 마련하는 등 관련 인프라 조성이 필수적”이라며 “인건비와 농자재비 등이 급격히 오른 상황에서 추가 비용이 늘어난다면 생산농가에 엄청난 부담이 될 것”이라고 걱정했다.

서정원 겨울배추생산자단체협의회장(전남 해남 화원농협 조합장)도 “지금처럼 배추값이 강세를 보일 땐 농가가 비용을 감내할 수 있을지 몰라도 약세가 지속되는 상황에선 사실상 손해만 쌓이는 거래 내용 요인이 될 수 있다”며 “배추값에 대한 보완책을 반드시 함께 제시해야 한다”고 강조했다.

거래 내용

목록으로 보기

지도

측정

거리

면적

면적

반경

단가 거래 내용

마지막 지점 삭제

펼치기

보기조건 0

등록일순 가격순

매물 등록하기

보기조건 0

등록일순 가격순

지도로 보기

새로운 목록 만들기

새로운 목록 만들기

전문가 회원이 되어 직접 매물을 등록하고
관리해 보세요.

이미 3만 명의 전문가가 활동 중입니다.

아 참, 전문가 회원 서비스는
모두 무료입니다!

포인트 받으러 가기

초기화

0

• 서비스 이용 약관
• 위치 기반 서비스 이용 약관
• 개인 정보 처리 방침

필터

모두 해제

동네채팅

999,999명 -->

Home > 칼럼 > 전문가 칼럼

+ A - A

[임상영 부동산 법률토크] 등기부등본 믿고 한 거래, 문제 생길 수 있다면?

국내에선 등기 공신력 부정…법원 강제경매 시엔 매수자 권리 보호돼

서울남부지방법원 등기국 내부 모습 [사진 구로구청]

부동산을 매수 할 때 많은 분들이 그 부동산의 등기사항전부증명서(등기부등본)를 확인하는 일을 기본으로 칩니다. 등기부등본은 그 부동산에 대한 권리관계를 공시해주는 문서이기 때문에 거래 당사자들로서는 등기부등본에 기재된 내용이 맞다고 생각하고 거래를 하게 되는 것이지요. 그런데 정말 이렇게 등기부등본에 기재되어 있는 권리관계만 그대로 믿고 거래하면 부동산 매수인은 안전한 것일까요?

한 여성이 내연남과 짜고 니코틴 원액으로 남편을 살해한 '남양주 니코틴 살인사건'을 기억하실 겁니다. 여성은 남편을 살해하기 직전에 혼인신고서를 위조해 혼인신고를 했고 남편을 살해한 후 사망을 원인으로 그의 부동산을 상속받은 다음 곧바로 해당 부동산을 제3자에게 매도했습니다.

이 사건은 그 자체로 끔찍한 사건이지만 등기부등본 내용을 믿고 한 거래의 효력에 대한 법원의 입장을 확인해볼 수 있는 사건이기도 합니다. 여성과 살해당한 남성의 혼인은 위조된 서류에 의한 것으로서 무효이고 남성 소유였던 부동산의 적법한 상속자는 여성이 아니라 남성의 조카였습니다. 설령 혼인이 유효했다고 하더라도 민법 제1004조에 따라 고의로 피상속인을 살해한 자는 상속인이 될 수 없기 때문에 결론은 같습니다. 이에 그 조카는 위 부동산이 자신의 소유임을 주장하며 여성으로부터 부동산을 매수한 제3자를 상대로 소유권이전등기청구를 제기했습니다.

해당 사건에서 법원은 제3자에게 해당 부동산의 소유권을 실질적 소유자인 조카에게 이전하라고 판결했습니다. 제3자로서는 등기부등본에 소유자로 기재된 사람을 확인하고 부동산을 매수했는데 갑자기 다른 사람이 진정한 소유자라며 소유권을 돌려달라고 하니 황당했을지도 모릅니다. 이 부동산 매수인은 졸지에 부동산을 잃게 되었을 뿐 아니라, 매도인인 여성이 무기징역을 선고받고 교도소에 수감되어 있는 상황에서 매수대금을 돌려받기도 곤란한 상황에 처했습니다.

이 같은 문제는 우리나라가 '등기의 공신력'을 인정하지 않기 때문에 발생합니다. '등기의 공신력'이란 설령 등기부등본에 기재된 내용이 진실한 권리관계와 부합하지 않는 것이라고 해도 이를 믿고 거래가 이루어졌다면 그 신뢰가 보호되는 등기의 효력이라고 할 수 있습니다. 등기부등본은 부동산의 소유권을 나타내는 자료로서 국가에서 관리하는 것인데도 공신력을 인정하지 않는 것은 해방과 전쟁 등을 겪으면서 부동산 관련 서류들이 소실되는 경우가 많았던 배경에 기인합니다. 게다가 우리나라는 등기공무원에게 실질적인 심사권이 없어 형식적 요건만 갖추면 별다른 조사 없이 서류만으로 등기가 이뤄지기 때문에 등기부등본의 기재가 100% 정확하다고 할 수 없는 상황입니다.

결국 등기부등본의 기재 내용은 '이러이러한 내용으로 등기가 완료되었다'라는 것을 보여줄 뿐 해당 물권이 실제로 존재한다는 것을 증명하지 않습니다. 그래서 법원은 정확하지 않은 등기부등본의 기재를 믿고 부동산을 매수해 마친 소유권이전등기와 그에 터 잡은 근저당권설정등기의 효력을 인정하지 않고 있습니다(대법원 2009. 2. 26. 선고 2006다72802 판결). 등기의 공신력을 인정하지 않으면서 실체적인 권리관계 등에 관한 등기공무원의 실질적 심사권을 인정하지 않는 나라는 우리나라가 거의 유일하다고 합니다. 거기다 법원 역시 진정한 권리자 보호에 초점을 맞추다 보니 등기부등본의 기재를 믿고 거래한 피해자를 구제할 방법이 미흡한 것이 사실입니다.

이처럼 우리나라에서는 등기를 믿고 한 거래가 보호받지 못하기 때문에 등기부등본의 기재 내용만 살피기보다 상대방이 진정한 권리자인지 매우 세심하게 확인해야 합니다. 경매에서도 채무자 명의 소유권이전등기가 원인무효임에도 이를 알지 못한 상태에서 경매절차가 진행된다면 해당 부동산을 낙찰 받은 매수자는 소유권을 상실할 수밖에 없습니다.

다만 경매에 있어서는 '공신적 효력'을 살펴보아야 합니다. 일례로 강제경매는 법원 판결과 같이 집행력 있는 정본의 존재를 전제로 하는 국가의 강제집행권 행사입니다. 때문에 일단 유효한 집행력 있는 정본에 근거해서 경매 매각절차가 완결됐다면 나중에 그 집행권원에 기재되어 있는 권리가 애초 부존재 또는 무효이거나 경매절차 진행 중에 변제 등의 원인으로 소멸되었다고 하더라도 매각절차가 무효가 아닌 이상 매수인은 유효하게 경매 대상 부동산의 소유권을 취득하게 됩니다. 이를 강제경매 공신적 효력이라 합니다. 따라서 금전지급청구 소송의 1심 판결에서 가집행선고부 승소판결을 받아 이를 집행권원으로 강제경매를 신청해 부동산 매각이 이뤄졌다면 이후 상소심에서 해당 판결이 취소되고 청구가 기각됐더라도 그 전에 완료된 강제경매 절차의 효력이나 이로 인한 매수인의 소유권 취득에는 아무 영향이 없습니다(대법원 1990. 12. 11. 선고 90다카19098 판결).

반면 임의경매 입찰을 통해 부동산을 취득했다면 공신적 효력이 인정되지 않습니다. 임의경매는 담보권자의 담보권에 기한 경매실행을 국가기관인 집행법원이 대행하는 것에 불과하기 때문입니다. 따라서 피담보채권의 소멸로 저당권이 소멸했는데도 이를 간과하고 경매절차가 진행돼 매각허가결정이 확정됐다면 이는 소멸한 저당권을 바탕으로 이뤄진 절차와 결정으로서 무효입니다. 이런 사례에선 매수인이 비록 매각대금을 완납했어도 그 부동산의 소유권을 취득할 수 없습니다(대법원 2012. 1. 12. 선고 2011다68012 판결).

국가에서 관리하는 서류를 보고 부동산을 매수해도 보호받지 못할 수 있다는 점을 납득하기 어려울 수도 있지만 등기의 공신력을 거래 내용 인정하거나 등기공무원의 실질적 심사권을 인정하지 않는 한 조금 더 신중하게 부동산 권리관계를 살펴야 하겠습니다.

※필자는 법무법인 테오 대표 변호사로 거래 내용 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 소속 변호사로 일했다.

A씨는 "식당과 같은 개인사업을 하고 있다면 모를까 나와는 전혀 상관없는 내용이라 바로 삭제했다"며 "아직도 이런 문자사기를 치는 사람이 있다는 게 신기하다"고 헛웃음을 보였다.

그러나 A씨는 만약 자녀의 이름이 들어가 있는 ‘명절맞이 상품권 배송’과 같은 문구가 담긴 문자를 받았을 경우 마음이 흔들릴 것 같다고도 전했다.

그는 "주변에서도 스마트폰으로 상품권, 선물 교환권을 주고받는 경우가 흔하다"며 "남편, 자녀, 친구 이름이 있다면 한번쯤 눌러볼 듯싶다"고 말했다.

◇ 명절인사부터 공공기관‧지원금 사칭 등 다양한 사례 적발

민족 최대의 명절인 추석 연휴가 다가오면서 문자사기, 상품권 피해 사례가 늘고 있다.

매년 이맘때쯤 관련 피해를 당한 사람들이 여러 명 나오면서 정부당국도 대책 마련에 나서고 있지만, 아직까지는 개인 스스로가 주의를 기울여야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다.

6일 금융당국, 소비자원에 따르면 거래 내용 추석 연휴를 앞두고 각종 금융거래를 사칭해 개인정보 등을 탈취하려는 범법 행위가 늘고 있다.

실제로 금융감독원 등 관계부처가 합동으로 조사한 최근 3년 동안 ‘명절 기간 스미싱 신고(접수)‧차단 현황’을 보면 설날과 추석에 발생하는 비율이 전체 건수의 약 42.2%를 차지했다.

특히 가장 최근인 2021년에는 전체 20만 2276건 중 절반이 넘는 10만 2097건이 명절 기간에 발생한 것으로 조사됐다.

문자메시지(SMS)와 피싱(Phishing)의 합성어인 스미싱은 특정 주소가 포함된 문자를 전송해 이용자가 악성 애플리케이션을 설치하거나, 전화를 거래 내용 하도록 유도해 금융‧개인정보 등을 탈취하는 수법을 뜻한다.

이와 같은 스미싱은 보이스피싱, 전자상거래 사기 등에 활용되면서 국민들에게 금전적‧정신적 피해를 끼치고 있다.

문제는 스미싱이 사회적 분위기에 발맞춰 진화하는 형태를 보이고 있다는 점이다. 대표적인 예로 코로나19 사태가 장기화되면서 한때 관련 지원금을 받을 수 있다는 문자가 기승을 부리기도 했다.

금융당국이 공개한 스미싱 사례를 보면 △추석 명절 사칭 △택배 사칭 △지원금 사칭 △공공기관 사칭 △백신 관련 사칭 △지인 사칭 등 여러 가지 형태가 발견되고 있다.

“엄마, 딸인데, 핸드폰 액정이 깨져서 대리점에서 임시 폰 받았어. 전화통화 안되니까 카톡 친구 추가해줘” 등 모성애를 자극하거나, “상품 거래번호는 틀려서 보낼 수 없습니다. 앱 다운로드 다시 확인해주세요”와 같은 궁금증을 유발하는 내용이 대부분이었다.

스미싱 관련 피해를 막기 위해 방송통신위원회는 SKT, KT, LGU+ 이동통신3사와 공동으로 피해예방을 위한 유의사항을 문자메시지 발송을 통해 안내하기도 했다.

금융감독원은 “택배 조회, 명절 인사, 모바일 상품권‧승차권‧공연예매권 증정‧지인사칭 문자에 포함된 출처가 불명확한 인터넷주소(URL) 또는 전화번호를 누르지 말아야 한다”고 강조했다.

이어 “대화 상대방이 개인·금융정보나 금전을 요구하거나, 애플리케이션 설치를 요구하는 경우 반드시 전화, 영상통화 등으로 상대방을 정확하게 확인해야 한다”고 덧붙였다.

◇ “유효기간이 벌써 지났어요?”…환급 요구는 ‘정색’

추석 연휴를 앞두고 주의해야 할 점은 스미싱 뿐만이 아니다. 택배, 상품권 거래와 관련한 소비자 피해도 늘고 있는 것으로 나타났다.

한국소비자원과 공정거래위원회가 최근 3년 간 택배 관련 소비자 피해를 조사한 결과, 추석 연휴가 포함된 9월과 10월에 약 17.9%가 몰려있었다.

상품권 거래도 9월과 10월에 피해구제 건수 신청 비율이 전체 기간 대비 약 15.4%가 집중된 것으로 조사됐다.

택배 관련 주요 피해 사례로는 물품 파손‧훼손, 분실, 배송 지연, 오배송이 지적됐다. 상품권 피해 사례는 유효기간 경과로 인한 사용 거부, 상품권 잔액 환급 거부 등이 대부분이었다.

특히 추석과 같이 상품권 수요가 집중되는 시기에는 높은 가격 할인을 미끼로 대량 구입, 현금 결제 등을 유도하는 경우가 많기 때문에 사기를 당하지 않도록 주의가 필요하다.

피해를 막기 위해서는 상품권 구매 전 유효기간, 환급규정, 사용 조건 등을 반드시 확인하고 구매 후에는 기간 내에 사용하는 것이 바람직하다.

이 중 모바일상품권은 지류형상품권에 비해 유효기간이 짧은 경우가 많으므로 기간 내 사용할 수 있도록 더욱 신경을 써야 한다.

만약 소비자 피해가 발생했다면 모바일 애플리케이션 ‘소비자24’ 또는 전화 ‘1372소비자상담센터’(국번 없이 1372)를 통해 거래내역, 증빙서류 등을 갖춰 상담 또는 피해구제를 신청할 수 있다.

소비자원은 “메신저로 가족‧지인 등을 사칭하며 상품권 대리구매를 요청하는 경우가 있는데 반드시 가족‧지인에게 전화로 사실을 확인한 후 구매해야 한다”고 조언했다.